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中粮地产（000031）中报点评总结

核心内容

中粮地产在2018年上半年实现了显著的业绩增长，营业收入和净利润均大幅上升，投资评级被上调至“买入”。公司通过稳步推进对大悦城地产的重大资产重组，进一步增强了其在房地产开发领域的竞争力和盈利能力。

主要观点

• 业绩表现超预期：2018H1公司实现营业收入49.9亿元，同比增长8.9%；归母净利6.2亿元，同比增长301.8%；扣非后归母净利4.3亿元，同比增长185.2%。
• 盈利能力显著提升：加权平均ROE较2017H1提升6.3个百分点至9.0%。销售毛利率同比大幅提升14.1个百分点至47.5%，主要得益于高毛利项目的结转。
• 投资收益大幅增长：投资净收益同比增加110%至4.7亿元，为净利增长的重要驱动因素。
• 现金流改善：销售商品、提供劳务收到的现金同比增长39.0%至96.6亿元，预收款增长23.9%至235.6亿元，对2017全年总营收的覆盖率达1.7倍。
• 重组进展顺利：重组大悦城方案已获股东大会通过并获证监会受理，预计推进阻力较小。若重组成功，将显著提升公司房地产开发业务规模及协同效应。
• 估值上调：基于公司重组进展和业绩释放预期，上调2018年PE估值至11-12倍，对应目标价7.26-7.92元。

关键信息

财务数据概览

• 营业收入：2018H1为49.9亿元，同比增长8.9%。
• 归母净利：2018H1为6.2亿元，同比增长301.8%。
• 扣非后归母净利：2018H1为4.3亿元，同比增长185.2%。
• 销售签约金额：2018H1为106.1亿元，同比增长31.1%。
• 结算收入：2018H1为44.0亿元，同比增长5.4%。
• 投资净收益：2018H1为4.7亿元，同比增长110%。
• 净负债率：2018H1升至183.3%，表明公司融资能力增强。

项目发展

• 新增项目：2018年新增8个项目，合计计容建面122.4万平，同比增长29.3%。
• 待售面积：报告期末待售面积611.6万平，待结算面积760.1万平。
• 融资情况：2018年至今通过中期票据和购房尾款支持计划募集资金42亿元，筹资活动现金流入同比增长140.9%至131.6亿元。

估值与盈利预测

• EPS预测：2018-2020年EPS分别为0.66元、0.77元、0.90元。
• PE估值：基于可比公司平均PE9倍，给予2018年11-12倍PE估值，目标价7.26-7.92元。
• 可比公司估值表：
  • 新城控股：PE 9.70-3.84
  • 金融街：PE 7.05-4.66
  • 北辰实业：PE 10.87-7.31
  • 陆家嘴：PE 16.61-10.01
  • 平均PE：11.05-6.45

风险提示

• 重组不确定性：收购大悦城方案尚待有关部门核准或备案。
• 市场竞争加剧：一二线核心城市商业地产竞争激烈，可能影响租金收入。
• 政策调控：一二线核心城市房地产调控政策放松可能性较低，可能影响销售和结算进度。

估值指标

• PE（倍）：2018E为8.59，2019E为7.34，2020E为6.28。
• PB（倍）：2018E为1.33，2019E为1.14，2020E为0.98。
• EV/EBITDA（倍）：2018E为6.19，2019E为5.26，2020E为4.62。

评级说明

• 买入评级：股价超越基准20%以上。
• 增持评级：股价超越基准5%-20%。
• 中性评级：股价相对基准波动在-5%-5%之间。
• 减持评级：股价弱于基准5%-20%。
• 卖出评级：股价弱于基准20%以上。

联系方式

• 南京：南京市建邺区江东中路228号华泰证券广场1号楼，邮政编码210019，电话862583389999，传真862583387521，电子邮件ht-rd@htsc.com。
• 深圳：深圳市福田区深南大道4011号香港中旅大厦24层，邮政编码518048，电话8675582493932，传真8675582492062，电子邮件ht-rd@htsc.com。
• 北京：北京市西城区太平桥大街丰盛胡同28号太平洋保险大厦A座18层，邮政编码100032，电话861063211166，传真861063211275，电子邮件ht-rd@htsc.com。
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