20181205-华泰证券-中粮地产-000031.SZ-重组取得重要进展_三重改善渐近_4页_933kb

中粮地产（000031）研究报告总结

核心内容

中粮地产（000031）于2018年12月4日获得证监会并购重组委员会对发行股份收购大悦城地产并募集配套资金的交易事项无条件通过，标志着重组取得重要进展。公司股票将于2018年12月5日复牌。此次交易将实现公司业务结构的优化，提升其在房地产开发领域的竞争力。

主要观点

• 重组进展：公司成功通过证监会审核，但尚需等待商务部对境外投资的核准或备案，重组仍存在不确定性。
• 盈利预测：公司未在盈利预测中纳入资产重组的影响，维持2018-2020年每股收益（EPS）分别为0.66元、0.77元、0.90元。
• 投资评级：维持“买入”评级，目标价区间为6.60-7.26元，基于可比公司2018年平均PE 8.58倍，给予公司10-11倍PE估值。
• 业务协同优势：若重组完成，公司将实现住宅与商业双轮驱动，有望提升整体盈利能力和市场竞争力。

关键信息

交易方案概览

• 交易金额：公司将以6.84元/股的价格向明毅发行21.12亿股份，收购其持有的大悦城地产91.34亿股份（占大悦城地产已发行普通股及可转换优先股合计的59.59%），交易对价为144.47亿元。
• 配套融资：拟募集不超过24.26亿元资金，用于北京中粮置地广场和杭州大悦城项目的建设。
• 交易意义：这是上市房企中较为罕见的通过证监会发行股份募集配套资金用于项目建设的案例。

业务改善预期

假设重组完成，公司有望实现以下三方面改善：

1. 业务结构优化：实现住宅开发与商业地产运营的双轮驱动。
2. 融资成本降低：大悦城地产的融资成本（4.28%）低于中粮地产（4.3%-8.5%），有助于降低整体融资成本。
3. 土地获取能力提升：通过大悦城地产的资源和渠道，增强土地获取能力。

财务数据概览

• 营业收入：预计2018-2020年分别为15,819亿元、20,942亿元、25,544亿元，年均增长率分别为12.65%、32.39%、21.97%。
• 归属母公司净利润：预计2018-2020年分别为1,193亿元、1,396亿元、1,633亿元，年均增长率分别为26.24%、16.95%、16.98%。
• 每股收益：预计2018-2020年分别为0.66元、0.77元、0.90元。
• PE估值：2018年PE为7.96倍，2019年为6.81倍，2020年为5.82倍。
• PB估值：2018年PB为1.23倍，2019年为1.06倍，2020年为0.91倍。
• EV/EBITDA：2018年为5.99倍，2019年为5.09倍，2020年为4.47倍。

风险提示

1. 重组不确定性：尚需商务部核准或备案，存在交易推进不达预期的风险。
2. 政策风险：一二线核心城市房地产调控政策放松可能性较低，可能影响销售和结算进度。
3. 市场竞争激烈：一二线核心城市商业地产竞争激烈，可能影响租金收入增长和新项目开业表现。

总结

中粮地产（000031）通过收购大悦城地产，有望实现业务、融资成本和土地获取能力的三重改善。公司当前股价为5.24元，合理价格区间为6.60-7.26元，投资评级为“买入”。尽管重组尚存不确定性，但公司盈利能力和估值指标显示其具备较强的市场竞争力。投资者应关注政策变化和市场竞争对业务的影响，同时留意公司后续重组进展。