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大悦城（000031.SZ）2021年经营分析总结

核心内容

2021年，大悦城在房地产行业整体承压的背景下，依然实现了销售业绩的稳步增长，同时持有型业务表现良好，融资成本持续下降。以下是核心内容、主要观点和关键信息的详细总结。

一、销售业绩稳步增长，销售回款率超过100%

• 合同销售金额：2021年实现727亿元，同比增长5%，达到近年新高。
• 销售回款情况：全口径回款金额达764.1亿元，综合回款率创新高至105%，高于行业平均水平。
• 去化表现：多个新开盘项目实现开盘去化90%以上，销售去化保持良好。
• 投资布局：2021年获取16个项目，近七成位于二线及以上城市，其余为基本面较好的三四线城市。
• 土储情况：新增土储计容建筑面积327万平方米，拿地总支出同比上升51%。
• 拿地成本：平均楼面价9659元/平方米，平均溢价率16%，均高于2020年的4579元/平方米和10.2%。

二、综合毛利率仍处较高水平，持有型业务向好发展

• 营业收入：2021年实现462.1亿元，同比增长10.8%。
• 毛利润与净利润：毛利润116.9亿元，净利润7.7亿元，分别同比下降3.3%和31.7%。
• 毛利率：下降至27.4%，但仍处于行业较高水平。
• 净利率：下降至1.8%，主要受投资收益下降及资产和信用减值影响。
• 持有型业务表现：
  • 投资物业及相关服务收入50.48亿元，同比增长13.7%，高于总营业收入增速。
  • 新增商业项目6个，其中4个实现开业，年末开业项目数达24家。
  • 开业项目销售额同比增长40%，客流同比增长31%，出租率达94.3%，较2020年提升0.4个百分点。
  • 轻资产模式持续推进，2021年新增项目中5个为轻资产项目。

三、“三道红线”维持黄档，融资成本进一步下降至4.9%

• “三道红线”指标：
  • 净负债率90.06%
  • 剔除预收款后的资产负债率70.31%
  • 现金短债比1.4倍
• 融资优化：通过创新融资方式，如绿色债券和CMBS，新增贷款融资成本降至4.6%，带动总融资成本下降至4.9%。
• 融资渠道：融资渠道保持畅通，成功发行多只债券及ABS产品。
• 2022年融资进展：1月成功发行15亿元公司债，利率分别为3.08%（3+2年期）和3.49%（5+2年期），融资成本进一步下降。

关键财务指标（2018-2021）

主要观点

• 销售增长与回款率：大悦城销售业绩持续增长，回款率超100%，显示企业销售回款能力较强。
• 毛利率与净利率：尽管毛利率略有下降，但仍保持较高水平；净利率受投资收益和资产减值影响，继续下滑。
• 持有型业务增长：持有型业务表现亮眼，营业收入增速高于总营收增速，新开业项目数量和运营表现均有提升。
• 融资优化：通过创新融资方式和产品，企业融资成本持续下降，财务状况稳健。
• 行业定位：大悦城持续布局高能级城市，优化土储结构，提升项目质量。

关键信息

• 大悦城在2021年实现了销售业绩的稳步增长，同时销售回款率超过100%。
• 持有型业务表现良好，营业收入增长显著，新开业项目数量增加。
• 融资成本持续下降，企业融资渠道畅通，财务状况稳定。
• 尽管净利率下降，但企业通过轻资产模式和资产证券化等手段，增强了运营效率和财务灵活性。
• 大悦城“三道红线”维持黄档，符合监管要求，具备较强的抗风险能力。

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