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中粮地产（000031）2018年三季度研究报告总结

核心内容

中粮地产（000031）在2018年前三季度实现了显著的盈利增长，归母净利同比增长72.67%，达到9.08亿元。尽管营业收入同比下降7.39%，但公司通过优化项目结转结构和提升投资收益，使得毛利率和净利率分别达到42.05%和17.14%，创近五年新高。公司维持“买入”评级，合理价格区间为6.60~7.26元，目标价较前值有所下调。

主要观点

• 盈利显著改善：2018年前三季度公司归母净利同比增长72.67%，扣非后归母净利同比增长76.38%，ROE提升至12.96%。
• 投资收益贡献突出：投资净收益同比大增117.95%，主要来自对外委托贷款和参股子公司往来款资金占用费。
• 预收款覆盖率提升：报告期末预收账款达240.84亿元，对2017年全年营业收入的覆盖率提升至171.51%，显示公司销售能力和结转资源稳定。
• 财务结构稳健：尽管净负债率有所上升，但剔除预收款后的资产负债率微降，整体财务状况保持稳健。
• 业务协同优势：公司未来可能与大悦城进行重组，进一步增强“开发+自持”双轮驱动能力，提升盈利潜力。
• 估值合理：基于可比公司2018年平均PE为7.8倍，给予公司2018年10-11倍PE估值，目标价6.60-7.26元。

关键信息

营收与利润表现

• 营业收入：2018年前三季度实现78.71亿元，同比-7.39%。
• 归母净利：实现9.08亿元，同比+72.67%。
• 扣非后归母净利：实现7.06亿元，同比+76.38%。
• 毛利率与净利率：分别提升至42.05%和17.14%，创近五年新高。
• 少数股东损益占比：下降至32.68%，显示公司盈利能力增强。

资产与现金流

• 预收账款：240.84亿元，同比+39.50%。
• 投资活动现金流：支付其他与投资活动有关的现金62.26亿元，同比-19.12%。
• 筹资活动现金流：支付其他与筹资活动有关的现金41.49亿元，同比+296.57%。
• 现金净增加额：2018年为-400.45亿元，但未来现金流预计保持稳定。

土地储备与投资

• 土地储备：报告期末存货达415.46亿元，同比+27.74%，土地投资依然保持高位。
• 长期投资：长期投资维持在3,364亿元，显示公司持续拓展投资布局。

估值与盈利预测

• EPS预测：2018-2020年EPS分别为0.66、0.77、0.90元。
• PE估值：基于可比公司2018年平均PE为7.8倍，给予公司10-11倍PE估值。
• 目标价：6.60-7.26元，较前值有所下调。

风险提示

• 重组推进不确定性：收购大悦城的重大资产重组方案尚待证监会、商务部、发改委核准或备案。
• 商业地产竞争激烈：一二线核心城市商业地产竞争加剧，可能影响租金收入增长。
• 房地产调控政策：一二线核心城市房地产调控政策放松可能性较低，可能影响销售和结算进度。

经营预测与财务比率

总结

中粮地产在2018年前三季度表现出色，盈利显著改善，毛利率和净利率创近五年新高，显示出公司盈利能力的增强。公司通过优化项目结转结构和提升投资收益，有效提升了整体业绩表现。财务结构保持稳健，预收款覆盖率提升，显示出良好的资金流状况。未来可能与大悦城进行重组，进一步增强“开发+自持”双轮驱动能力，提升盈利潜力。尽管存在一定的重组推进不确定性以及商业地产竞争和房地产调控政策的影响，公司仍维持“买入”评级，目标价在6.60-7.26元之间。