20170908-招商证券-房地产行业中报总结及指标排名_补库存提速_杠杆高位攀升_存量流动性仍较好_32页_1mb

房地产行业中报总结及资金链分析（2017年H1）

核心内容概述

本报告以A股47家主流房地产公司为研究对象，基于资产负债表、利润表和现金流量表构建“负债及保障倍数、基本面、股权思维”三大模块，涵盖七对核心指标，对房企进行综合排名。分析重点包括负债结构、资产流动性、盈利能力、费用率、资本结构及投资逻辑，旨在为投资者提供科学的选股依据。

主要观点

综合排名与分类

• 综合排名最高的房企：滨江、中华企业、南山、金融街、万科、嘉宝、世茂、金地、苏宁环球等。
• 分类排名：
  • 全国型开发商：万科、金地、保利相对领先，招蛇居中，绿地相对靠后。
  • 地方国企：金融街、合肥城建、北京城建相对领先，格力、光明地产、京投、鲁商置业、云南城投等相对靠后。
  • 中型民营企业：滨江、世茂、福星相对领先，蓝光发展、新城、中南、阳光城居中，金科、荣盛、泰禾相对靠后。

投资逻辑

• 逆向投资逻辑：推荐基本面良好、估值有优势的蓝筹白马股。
• 转型地产股：需重视安全边际，关注新领域成长性和RNAV（净资产价值）的保障性。
• 房地产新经济：长租与物流地产是成长领域，推荐世联、南山、东百等。
• 粤港澳大湾区：侨城、华发、天健、龙光为中长期价值型标的，世荣、格力等短期弹性较大，金融街资源价值突出。

关键指标与权重

资本结构分析

• 杠杆率高位攀升：净负债率和综合杠杆率均在高位继续上行，显示行业扩张态势。
• 短期偿债压力不大：现金/即期有息负债仍保持在1.3倍以上，流动性指标相对较好。
• 流动性指标：（流动资产-库存）/（流动负债-预收款）维持高位，行业存量流动性仍处于较好水平。

基本面分析

• 收入增速周期性回落：17H1板块收入增速为16%，净利增速为35%，盈利增速高于收入增速。
• 结算保障程度提高：预收款/年化收入为106%，显示房企结转能力增强。
• 毛利率与净利率回升：17H1板块年化毛利率为27.4%，净利率为11.3%，毛利率和净利率均较之前有所回升。
• 费用率下降：销售、管理、财务费率均下降，推动净利率提升。
• ROE与ROA维持高位：行业ROE为12%，ROA为3%，部分房企如京投、新城、新湖等表现突出。

重点企业对比

• 净负债率较低：世荣、嘉宝、南山、滨江、世茂等。
• 现金/即期有息负债保障性高：世荣、滨江、中华企业等。
• 流动性较高：广宇、云南城投、鲁商等。
• 毛利率靠前：泛海控股、华侨城、南山、大名城、世荣等。
• 净利率靠前：世茂、嘉宝、格力、华侨城、招蛇等。

投资建议

• 短期评级：基于未来6个月股价表现，分为强烈推荐、审慎推荐、中性和回避。
• 长期评级：A、B、C分别代表高于、等于和低于行业平均水平。
• 行业投资评级：推荐、中性、回避分别对应行业基本面向好、稳定和偏弱。

总结

本报告通过对房地产行业主要财务指标的分析，揭示了行业在2017年H1的财务状况与发展趋势，强调了逆向投资、转型安全边际、新经济领域及粤港澳大湾区的重要性。同时，通过指标权重和综合排名，为投资者提供了基于财务数据的选股参考。