房地产行业中报总结及指标排名：补库存提速、杠杆高位攀升、存量流动性仍较好-20170908-招商证券-32页-1mb

房地产行业中报总结及指标排名总结

核心内容概述

本文聚焦A股47家主流房地产公司2017年上半年的财务表现，通过构建“负债及保障倍数、基本面、股权思维”三大模块，涵盖七对关键指标，对各公司的资金链状况进行综合排名。重点分析了行业整体业绩趋势、盈利能力、资本结构及流动性情况，并结合投资逻辑提出配置建议。

主要观点与关键信息

1. 综合排名与投资建议

• 综合排名最高：滨江、中华企业、南山、金融街、万科、嘉宝、世茂、金地、苏宁环球等公司表现优异。

• 分类排名：

  • 全国型开发商：万科、金地、保利相对领先，招商蛇口居中，绿地相对靠后。
  • 地方国企：金融街、合肥城建、北京城建相对领先，格力、光明地产、京投、鲁商置业、云南城投相对靠后。
  • 中型民营企业：滨江、世茂、福星相对领先，蓝光发展、新城、中南、阳光城居中，金科、荣盛、泰禾相对靠后。

• 投资逻辑：

  • 逆向投资：优先选择基本面稳健、估值有优势的蓝筹白马。
  • 转型地产股：需重视安全边际，重点关注具备新经济属性的公司。
  • 新经济领域：长租关注世联，物流地产关注南山、东百。

2. 业绩表现

• 收入增速：2017H1板块收入增速为16%（-5PCT），呈现周期性回落。
• 净利增速：净利增速为35%（+1PCT），持续回升且明显高于收入增速。
• 结算保障：2017H1末“年化预收款/年化收入”为94%（+6PCT），结算保障程度继续提高。

3. 盈利能力分析

• 毛利率：17H1行业年化毛利率为27.4%（+0.3PCT），毛利率小幅回升。
• 净利率：17H1行业年化净利率为11.3%（+0.6PCT），净利率创近2年新高。
• 费用率：销售/管理/财务费率分别为2.8%、3.8%、2.5%，整体呈下降趋势，推动净利率回升。
• ROE与ROA：17H1行业年化ROE为10.4%，ROA为3%。部分企业如京投、新城、新湖、万科、荣盛、华夏等表现较好。

4. 资本结构与流动性

• 净负债率：部分公司如世荣、嘉宝、南山、滨江、世茂等净负债率较低。
• 流动性指标：现金/即期有息负债、流动性等指标仍处于较好水平。
• 杠杆率：综合杠杆率高位继续上行，行业进入扩张阶段。
• 短期偿债压力：现金/即期负债仍保持1.3倍以上，短期偿债压力不大。

5. 配置组合建议

• 资源型与成长型龙头：优先推荐高折价资源型及中等规模成长潜力型公司，如侨城、保利、华发、北京城建等。
• 转型地产股：关注具备新领域成长性和RNAV安全边际的公司，如嘉宝集团（大金融）、苏宁环球（大健康）等。
• 地方国企改革：关注沪深渝等热点地区，如上实、沙河、渝开发等。
• 央企地产整合：重点关注央企地产整合带来的机会，如侨城、保利等为整合方，南国置业等为潜在被整合方。

七对指标权重与排序

总结

本文通过对房地产行业七对核心财务指标的横向对比分析，为投资者提供了基于财务数据的综合排名与配置建议。行业整体呈现收入增速放缓、净利增速回升的态势，结算保障程度提高，库存增速触底反弹，去化周期维持低位。在资本结构方面，行业杠杆率高位继续上行，但短期偿债压力不大，流动性指标仍处于较好水平。综合排名中，滨江、中华企业、南山、金融街、万科等公司表现突出，投资建议强调逆向投资与多元化转型，重点关注具备新经济属性的公司。