20170908-招商证券-房地产行业中报总结及指标排名：补库存提速、杠杆高位攀升、存量流动性仍较好_33页_1mb

房地产行业中报总结及指标排名

核心内容概述

本文基于A股47家主流房地产公司2017年上半年的财务数据，构建了“负债及保障倍数、基本面、股权思维”三大模块，合计七对指标，对各公司进行了横向对比与综合排序。分析中未考虑市场地位、股东背景等定性因素，仅依据定量指标进行评估。

主要观点与关键信息

综合排名结果

• 综合排名前几位的公司为：滨江、中华企业、南山、金融街、万科、嘉宝、世茂、金地、苏宁环球。
• 分类排名：
  • 全国型开发商：万科、金地、保利相对领先，招商蛇口居中，绿地相对靠后。
  • 地方国企：金融街、合肥城建、北京城建相对领先，格力、光明地产、京投、鲁商置业、云南城投相对靠后。
  • 中型民营企业：滨江、世茂、福星相对领先，蓝光发展、新城、中南、阳光城居中，金科、荣盛、泰禾相对靠后。

选股逻辑

• 逆向投资逻辑仍是选股主线，推荐基本面良好、估值有优势的蓝筹白马。
• 转型地产股需重视安全边际，关注新领域成长性和RNAV（净资产价值）的安全边际。

各模块分析

• 负债及保障倍数：净负债率和项目区域分布权重最高，其次是流动性和综合杠杆率。
• 基本面：资源禀赋、周转速度、盈利能力及盈利质量是关键指标。
• 股权思维：综合杠杆率和股权价值对有息负债的保障倍数是重要考量。

指标排名与权重

业绩表现

• 收入增速：2017H1板块收入增长16%（-5PCT）。
• 净利增速：净利增长35%（+1PCT），净利增速高于收入增速，且“剪刀差”扩大。
• 结算保障程度：2017H1末地产板块“年化预收款/年化收入”为94%（+6PCT），结算保障程度继续提高。

库存情况

• 库存增速：2017H1板块账面/未售库存分别为3.85、2.63万亿，同比增速分别为18%、13%，较上季末均有回升。
• 去化周期：持续历史低位，下半年大概率触底反弹。

盈利能力

• 毛利率：2017H1板块年化毛利率27.4%（+0.3PCT），毛利率小幅回升。
• 净利率：2017H1板块年化净利率11.3%（+0.6PCT），净利率创近2年新高。
• 费用率：销售/管理/财务费率分别为2.8%、3.8%、2.5%，16年以来费用率明显下降。
• ROE：17H1行业年化ROE为10.4%（持平17Q1），代表房企如京投、新城、新湖、万科、荣盛、华夏等排名靠前。
• ROA：17H1行业年化ROA为3%，代表房企如新湖、苏宁环球、华侨城、招商蛇口、滨江、世茂等排名靠前。
• 利差：16年低位反弹，17H1小幅回落，但仍处于改善区间。

资本结构

• 有息负债率：16年小幅回落，17年再次上行，与上市房企持续扩张有关。
• 流动性指标：（流动资产-存货）/（流动负债-预收款）15年以来持续改善，17H1虽有回落但仍在高位。
• 短期偿债压力：现金/即期负债仍保持1.3倍，短期偿债压力不大。

重点企业财务对比

• 业绩表现：年化归母净利增速靠前的公司包括中洲、新湖中宝、云南城投、广宇、嘉宝、金地、光明地产、新华联等。
• 结算保障程度：排名靠前的公司有世荣、中房地产、华夏、天房、首开、荣盛、合肥城建、南国置业、华发、中南建设、嘉宝等。
• 毛利率和净利率：毛利率靠前的公司有泛海控股、华侨城、南山、大名城、世荣；净利率靠前的公司有世茂、嘉宝、格力、华侨城、招商蛇口等。
• 费用率：销售费率较低的公司有天健、滨江、泛海控股；管理费率较低的公司有保利、广宇、鲁商等。

投资评级

• 公司短期评级：

  • 强烈推荐：公司股价涨幅超基准指数20%以上
  • 审慎推荐：公司股价涨幅超基准指数5-20%之间
  • 中性：公司股价变动幅度介于±5%之间
  • 回避：公司股价表现弱于基准指数5%以上

• 公司长期评级：

  • A：公司长期竞争力高于行业平均水平
  • B：公司长期竞争力与行业平均水平一致
  • C：公司长期竞争力低于行业平均水平

• 行业投资评级：

  • 推荐：行业基本面向好，行业指数将跑赢基准指数
  • 中性：行业基本面稳定，行业指数跟随基准指数
  • 回避：行业基本面向淡，行业指数将跑输基准指数

团队信息

• 赵可：招商证券研究发展中心房地产行业主管分析师，博士，拥有丰富的行业研究经验。
• 刘义：招商证券研究发展中心高级分析师，8年证券行业研究经验，4年房地产+4年纺织服装。
• 董浩：研究助理，南京大学管理学硕士。
• 李洋：研究助理，中南大学管理学硕士。
• 团队荣誉：2016年新财富房地产行业入围奖。

风险提示

• 本报告基于合法取得的信息，但不对信息的准确性和完整性作任何保证。
• 报告所含分析基于各种假设，不同假设可能导致分析结果出现重大不同。
• 报告内容仅供参考，不构成对任何人的投资建议。
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