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2025年第二季度物流仓储市场概览总结

市场总体情况与需求

2025年上半年，尽管消费信心尚未完全恢复，但消费结构呈现复杂局面，促使部分非时效性商品如家具家电通讯器材线上消费显著回升，推动国内电商平台与第三方物流企业租赁需求温和回暖。

区域市场分化

各城市市场表现出现明显分化：华北市场主要以成本导向型外迁为主；华东地区需求相对稳定，主要因租户寻求降本；华南地区需求主力重新聚焦国内电商和第三方物流；华西地区因消费升级，带动升级类商品（家电数码汽车）产业链仓储需求显著提升，推动当地物流地产整合发展。值得注意的是，华南地区仓储租赁需求出现回调。

供应情况分析

全国新增供应总量保持稳定，但显著分化表现在各城市。上海、北京面临较大供应压力；而佛山、惠州虽单季供应量较大，但得益于良好预租，空置率仍可控。成都虽面临较大量新增供应，但在消费需求支撑下，空置率依旧稳定。

租金趋势

本季度多数城市平均租金呈现负增长趋势，特别是空置率较高的城市，租金同比跌幅普遍超过48%。北京、上海、苏州、常熟、天津、嘉兴、廊坊等城市租金下行压力较为显著。

业管策略

面对市场变化，业主积极调整定价策略，采用较为激进的租赁策略应对市场波动。预计在新增供应逐步被吸纳与空置率见顶回落之后，部分城市租金可能在2026年下半年率先企稳回升。

未来展望

中短期内，中国物流地产市场仍面临多重挑战，包括持续增强的租户成本控制意识、相对乏力的需求端复苏动能以及集中入市的新项目。整体市场空置率面临持续上行压力。

重点联系人

曾丽
中国区物流地产研究负责人
研究部资深董事
silvia.zeng@jll.com