带你看中国_2025年一季度办公楼市场概览_9页_2mb

2025年第一季度中国办公楼市场总结

2025年第一季度，中国主要城市甲级办公楼市场整体净吸纳量达369万平方米，但增量需求回升仍显缓慢。经济数据稳中有升，存量政策与增量政策协同发力，但外部环境的不确定性导致企业决策谨慎，市场需更多刺激政策推动增长新动能。业主普遍采用“以价换量”的策略下调租金，以激活搬迁升级需求，供需矛盾持续凸显。

主要城市需求表现

• 一线市场：北京净吸纳量环比下降，受租金大幅下调刺激，租赁需求主要来自既有租户升级；上海净吸纳量达912万平方米，租金下降叠加优惠政策推动搬迁和升级，甲乙级租金价差收窄；广州净吸纳量约65万平方米，新兴产业发展带动办公需求；深圳续租与搬迁置换为主，国央企和头部民企自用需求稳定市场。
• 15线及二线城市：净吸纳量总计105万平方米。南京净吸纳量34万平方米，租金下行期推动扩租和升级；杭州净吸纳量环比小升，科技互联网行业保持韧性，教育、法律等需求回暖；成都净吸纳量仅08万平方米，新租需求被大面积退租拉低；西安净吸纳量16万平方米，需求温和修复。

供应情况
全国新增供应757万平方米，一线城市新增508万平方米。深圳三个项目共278万平方米竣工入市，前海和罗湖子市场供应增加，叠加存量退租导致空置率上升08个百分点至25.2%。上海新增三个项目共180万平方米，中央商务区项目入市使空置率升至16.7%，非中央商务区大体量供应加剧竞争。成都在新兴区域交付西博城、怡心湖项目，新增供应推动存量突破500万平方米。武汉武昌滨江子市场新增73万平方米供应，主要来自阿里中心T2项目。

租金走势
整体租金持续下行，租户更关注租约条款灵活性。北京平均租金环比降4.7%，上海降24%，广州降30%，深圳降27%。各城市租金下行幅度差异显著：武汉降至728元/平方米/月，成都环比降17%，杭州降15%（1279元/平方米/月），南京和西安跌幅收窄（南京0.7%，西安0.9%）。业主通过延长免租期、前置续约谈判、租约重组等策略维持竞争力，部分城市如上海、深圳强化租金折让应对市场需求波动。

行业驱动因素
科技互联网、金融和专业服务为三大需求支柱。深圳科技互联网行业贡献四分之一成交面积，跨境电商尤为活跃；北京租赁需求集中于人工智能和游戏公司；上海金融行业受租金下行窗口期影响，量化基金等新兴需求显现。南京、杭州、成都等地专业服务需求回升，律所扩张和教育培训机构活跃。产业升级推动需求结构性变化，如数字文创产业带动游戏、动漫企业租赁需求，科技行业韧性支撑多个市场增长。

市场挑战
尽管部分城市需求回暖，但整体市场仍面临供给过剩、空置率高企和租金下行压力。一线城市新增供应叠加空置问题加剧竞争，二线城市受退租影响净吸纳量疲软。租户对成本控制和租约灵活性的需求增强，业主需通过多元策略维持出租率。

数据来源
仲量联行研究部基于2025年一季度市场数据，分析涵盖全国主要城市及行业趋势变化。报告指出，政策环境、行业结构和租金水平是影响市场的关键因素，未来市场复苏需依赖结构性优化和政策支持。