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2025年第一季度中国办公楼市场回顾与其他主要市场表现

2025年第一季度中国办公楼市场概览

市场与政策背景
2025年第一季度，中国经济在政策推动下总体稳中向好，但外部环境的变化使企业租赁决策仍持谨慎态度，整体市场需求以成本驱动型为主，增量需求回暖缓慢。国内主要城市甲级写字楼市场呈现谨慎修复态势。

主要城市甲级写字楼市场净吸纳量与空置率

• 一线城市总净吸纳量环比下降：主要城市甲级写字楼净吸纳量合计为87.2万平方米，较上一季度减少。北京、上海等城市租赁需求小幅回升，反映了租金下调对市场的刺激作用；租赁需求主要由现有租户升级或搬迁驱动，新增需求仍有限。
• 二三线城市净吸纳量分化：如南京、杭州、成都等城市净吸纳量表现较好，尤其杭州科技互联网行业韧性突出；但成都因大面积退租影响，本季度净吸纳量表现低迷。

需求结构与行业特点

• 三大行业支柱持续支撑市场：科技互联网、金融和专业服务仍为甲级写字楼市场的主要需求来源。
  • 科技互联网行业：在深圳表现尤为活跃，跨境电商等相关企业需求显著；北京则以人工智能板块为主。
  • 金融行业：内资机构集中在上海市场，利用租金下行窗口期进行布局；云计算与AI技术帮助企业提升运营效率，带动部分量化基金的办公需求。
  • 专业服务业：南京和杭州市场表现活跃，律师事务所和教育培训机构需求回暖。
• 产业结构升级驱动新需求：北京以人工智能和生命科学为代表的新质生产力企业扩张明显，广州和成都新兴产业发展势头良好，科技、金融和专业服务行业整体形成结构性需求增长点。

市场供应与竞争态势

• 新增供应量增加，市场竞争激烈：一季度全国甲级写字楼新增供应约562万平方米，其中1-3线城市新增供应集中，加剧租赁市场的竞争。
  • 一线城市：上海、深圳新增面积较大，分别上升至29.2%和29.0%的空置率；部分项目空置率较高的二线城市面临较大压力。
  • 中小城市也面临供应集中压力，如武汉、成都等城市新增项目增加。

租金走势与租约策略

• 全国主要城市甲级写字楼市场整体处于租金下行通道，多数城市业主采用“以价换量”策略，竞争激烈。
• 租户更关注租约的灵活性，如延长免租期、租约重组等方式。一线城市租金连续下跌明显，如北京租金环比下降12.8%，上海、广州出租率的提升背后也反映了租金持续回落的情况。

总结
2025年第一季度，中国办公楼市场总体表现：

• 一线市场成交量逐渐回暖，但新增需求极限有限，主要依赖于国央企及头部民企的自持需求支撑。
• 二线城市表现分化，部分城市因新增供应面积和大面积退租而净吸纳量下滑。
• 租金持续下行是整体趋势，但部分城市跌幅收窄，显示出政策效果初现。
• 租户对弹性租约的需求上升，市场进入一个竞争更加白热化、波动幅度仍大的阶段。

关注当前政策导向，把握未来结构性调整的机会，持续关注产业升级带来的潜在办公需求将是市场参与者的核心重点。