> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 保利发展2025年报总结 ## 核心内容概述 保利发展2025年年报显示，公司销售规模稳居行业首位，拿地聚焦核心城市，融资渠道保持畅通，融资成本持续下降。尽管营收和净利润同比承压，但公司通过优化土储结构、提升销售均价、加强资金回笼等措施，保持了稳健的发展态势。 --- ## 主要观点 ### 1. 营收与净利润表现 - **营业收入**：2025年实现3081.44亿元，同比下降1.13%。 - **归母净利润**：2025年实现10.35亿元，同比下降79.31%。 - **利润下降原因**： - 房地产项目结转规模下降； - 结转毛利率下降1.18个百分点至12.75%； - 投资净收益大幅下滑至-0.31亿元（去年同期为17.90亿元）； - 资产减值损失增加14.28亿元。 ### 2. 销售规模保持领先 - **签约金额**：2530亿元，同比减少21.68%； - **签约面积**：1235万平方米，同比减少31.26%； - **签约均价**：提升13.94%至2.05万元/平方米； - **销售权益比**：79%，同比提升3个百分点； - **核心城市贡献**：2025年核心城市销售贡献达92%，连续三年保持在90%左右； - **核心城市市占率**：7.9%，同比提升0.8个百分点； - **销售回笼率**：102%，连续三年超100%。 ### 3. 拿地策略聚焦核心城市 - **新增项目**：2025年新增52个项目； - **拓展总地价**：791亿元，同比增长16%； - **总计容面积**：457万平方米，同比增长39%； - **拓展金额权益比**：维持在87%； - **一二线城市占比**：拓展总地价占比超过90%，核心城市占比99%； - **重点城市**：北京、上海、广州三地拓展占比约48%； - **土储结构**：待售面积5654万平方米，其中增量项目925万平方米，存量项目4729万平方米。 ### 4. 融资渠道畅通，融资成本下降 - **融资工具**：成功发行85亿元国内首单现金类定向可转债； - **融资成本**：6年期综合成本2.32%，期末综合融资成本2.72%，同比下降38BP； - **有息负债**：3412亿元，同比减少77亿元； - **平均融资成本**：同比下降33BP至2.59%； - **资产负债率**：72.26%，较年初下降2.08个百分点，连续五年下降； - **货币资金**：1229亿元，占总资产比例超10%。 --- ## 关键财务指标预测 | 指标 | 2024A | 2025A | 2026E | 2027E | 2028E | |------|------|------|------|------|------| | 营业收入（亿元） | 311.67 | 308.14 | 279.60 | 267.62 | 259.93 | | 营业收入增长率（%） | -10.16 | -1.13 | -9.26 | -4.28 | -2.87 | | 归母净利润（亿元） | 50.01 | 10.35 | 18.08 | 23.66 | 28.06 | | 净利润增长率（%） | -58.56 | -79.31 | 74.71 | 30.88 | 18.59 | | 毛利率（%） | 13.93 | 12.75 | 12.38 | 12.65 | 12.40 | | 销售净利率（%） | 1.60 | 0.34 | 0.65 | 0.88 | 1.08 | | ROE（%） | 2.53 | 0.54 | 0.95 | 1.23 | 1.45 | | EPS（元） | 0.42 | 0.09 | 0.15 | 0.20 | 0.23 | | PE（倍） | 14.29 | 69.07 | 39.53 | 30.21 | 25.47 | --- ## 投资建议 - **评级**：公司被持续给予“买入”评级； - **盈利预测**：预计2026-2028年归母净利润分别为18.08亿元、23.66亿元、28.06亿元； - **估值**：对应2026-2028年PE分别为39.53倍、30.21倍、25.47倍； - **理由**： - 央企信用资质好，龙头地位稳固； - 销售规模行业第一，核心城市贡献显著； - 融资渠道畅通，融资成本持续下降； - 行业集中度提升，公司具备竞争优势。 --- ## 风险提示 - **政策风险**：房地产行业政策调整可能影响公司经营； - **销售改善不及预期**：市场环境变化可能导致销售增长放缓； - **土地市场竞争加剧**：核心城市土地竞争可能影响拿地成本与利润空间。 --- ## 结论 保利发展在2025年面临营收和净利润的短期承压，但其通过聚焦核心城市拿地、优化土储结构、提升销售均价以及强化资金回笼，保持了销售规模的行业领先地位。公司融资渠道畅通，融资成本持续下降，为未来业绩增长奠定基础。尽管存在政策和市场风险，但凭借央企背景和行业龙头地位，公司仍具备较强的发展潜力，被给予“买入”评级。