房地产行业7月土地月报：土地流拍数量增多，溢价率明显连续下行-20180811-华创证券-22页-2mb

7月土地月报总结

核心内容

2018年7月，中国房地产市场土地供需关系出现明显变化，土地流拍数量增多，溢价率连续下行，土地市场逐步回归理性。整体来看，土地供应与成交均呈现环比下降、同比波动的态势，市场预期趋于谨慎，政策与资金因素对市场形成压制。

主要观点

• 土地供应：7月住宅类用地供应面积环比下降5%，同比大幅增长62%，前7月累计同比增长37%。供应结构上，一线城市同比涨幅最大，而三四线城市供应增长保持稳定。
• 土地成交：7月住宅类用地成交面积环比下降8%，同比小幅增长10%，但考虑到补库存受资金趋紧和限价政策影响，预计下半年成交同比将放缓。
• 土地供需：7月住宅类土地成交/供应比为0.83倍，环比下降4%，溢价率降至12%，为16年9月以来新低。整体市场供需关系趋缓，市场趋于理性。
• 价格趋势：7月住宅类土地成交均价环比上涨2%，同比下跌16%，一线城市涨幅明显，三四线城市则由正转负。
• 市场展望：土地市场走弱可能限制地方政策进一步从严，同时改善对房企毛利率的悲观预期。土地资源正向头部房企集中，推动其销售增长。

关键信息

一、土地供应情况

• 总供地面积：7月百城各类型土地合计供应10,654万平米，环比下降2%，同比上升26%。
• 住宅类供地：7月住宅类用地供应5,661万平米，环比下降5%，同比上升62%，累计同比上升37%。
• 城市能级分布：
  • 一线城市：同比上升65.5%
  • 二线城市：同比上升81.8%
  • 三四线城市：同比上升50.7%
• 土地供应结构：
  • 住宅用地：36.2%
  • 商住用地：16.9%
  • 商服用地：10.9%
  • 工业用地：33.9%

二、土地成交情况

• 总成交面积：7月百城各类型土地合计成交8,664万平米，环比下降14%，同比下降11%。
• 住宅类成交：7月住宅类用地成交4,698万平米，环比下降8%，同比上升10%，累计同比上升16%。
• 城市能级分布：
  • 一线城市：同比下跌51.3%
  • 二线城市：同比下跌1.5%
  • 三四线城市：同比上升29.1%
• 土地成交结构：
  • 住宅用地：33.4%
  • 商住用地：20.8%
  • 商服用地：8.8%
  • 工业用地：33.1%

三、土地供需与价格变化

• 成交/供应比：7月住宅类土地成交/供应比为0.83倍，环比下降4%。
• 溢价率：7月住宅类土地成交溢价率12%，较6月下降6个百分点，创16年9月高点以来新低。
• 成交均价：
  • 7月成交均价4,763元/平米，环比上升2%，同比下跌16%。
  • 一线城市：16,078元/平米，环比上升26.8%
  • 二线城市：6,582元/平米，环比上升28.7%
  • 三四线城市：2,912元/平米，环比下跌25.9%
• 流拍情况：7月前24天，23个城市出现41块土地流拍，流拍现象明显增加。

四、投资建议

• 评级维持：维持房地产板块“推荐”评级，认为本轮供给端调控将资源向龙头房企集中。
• 推荐房企：
  • 龙头&蓝筹：保利地产、新城控股、融创中国、万科A、招商蛇口、金地集团
  • 二线：中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福
• 逻辑支撑：融资集中度上升→拿地集中度上升→销售集中度上升，推动头部房企销售增长。

风险提示

• 房地产市场销量超预期下行
• 行业资金超预期收紧

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图表目录

• 图表1-24：展示百城土地供应与成交面积、金额、供需比、均价及溢价率等关键指标，按土地性质和城市能级分类。

结论

综上所述，7月土地市场呈现供需关系改善、价格理性回落的趋势。土地流拍数量增加、溢价率持续下行，显示市场对政策和资金环境的敏感性增强。预计下半年土地市场将面临一定的压力，但头部房企仍有望受益于土地资源集中，继续获得市场青睐。