20180811-华创证券-7月土地月报_土地流拍数量增多_溢价率明显连续下行_22页_2mb

7月土地月报总结

核心内容概述

2018年7月，中国房地产土地市场呈现供应增长、成交回暖但溢价率持续下行的趋势。整体来看，土地市场逐步回归理性，流拍现象增多，显示出行业资金趋紧及政策调控影响。同时，土地市场供需关系的调整对房地产行业政策及企业毛利率预期产生影响。

主要观点

1. 土地供应情况

• 7月住宅类用地供应：环比下降5%，同比大幅增长62%，累计同比上升37%。
• 住宅类用地供应结构：住宅用地供应环比增长4%，同比增幅达72%；商住用地供应环比下降19%，同比增幅为45%。
• 城市能级差异：一线城市供应同比上涨65.5%，二线城市同比上涨81.8%，三四线城市同比上涨50.7%。
• 未来展望：随着基数走高及流拍现象增多，政府供地意愿或将减弱，预计后续宅地供应同比将略有走弱。

2. 土地成交情况

• 7月住宅类用地成交：环比下降8%，同比上升10%，累计同比上升16%。
• 成交结构：住宅用地成交环比下降8.4%，同比上升19%；商住用地成交同比下降2%。
• 城市能级差异：一线城市成交同比大幅下降51.3%，二线城市同比小幅下降1.5%，三四线城市成交同比上升29.1%。
• 未来展望：补库存受资金趋紧和限价政策影响，叠加下半年高基数效应，成交同比或继续放缓。

3. 土地供需与价格表现

• 成交/供应比：7月为0.83倍，环比下降4%。
• 溢价率：7月为12%，环比下降6个百分点，创16年9月高点以来新低。
• 成交均价：7月住宅类土地成交均价为4,763元/平米，环比上升2%，同比下降16%。
• 城市能级差异：一线城市成交均价环比上升26.8%，同比上升12.6%；二线城市环比上升28.7%，同比小幅下降9.7%；三四线城市环比下降25.9%，同比小幅下降1.5%。
• 市场趋势：土地市场逐步回归理性，供需关系趋于平衡，流拍现象增多表明房企拿地意愿减弱。

关键信息

• 土地流拍情况：7月前24天，23个城市出现41块土地流拍，土地流拍明显增加。
• 行业趋势：土地市场走弱或将约束地方政策进一步从严，并改善房企毛利率的悲观预期。
• 投资建议：维持房地产板块“推荐”评级，重点推荐地产龙头及蓝筹股，包括：保利地产、新城控股、融创中国、万科A、招商蛇口、金地集团；二线推荐：中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福。
• 风险提示：房地产市场销量超预期下行及行业资金超预期收紧。

行业数据与图表说明

• 土地供应面积：7月合计供应10,654万平米，环比下降2%，同比上升26%。
• 土地成交面积：7月合计成交8,664万平米，环比下降14%，同比下降11%。
• 土地成交金额：7月住宅类土地成交额2,237亿元，环比下降6%，同比小幅下降7%。
• 图表分布：包含多个图表，如百城土地供应建面、成交建面、成交均价、溢价率等，展示了不同城市能级和土地性质的详细数据。

投资评级体系

• 公司评级：强推（超越基准指数20%以上）、推荐（超越基准指数10%-20%）、中性（变动幅度-10%-10%）、回避（跌幅10%-20%）。
• 行业评级：推荐（涨幅超过基准指数5%以上）、中性（变动幅度-5%-5%）、回避（跌幅超过基准指数5%以上）。

团队与联系方式

• 分析师：袁豪（组长、首席分析师），鲁星泽（助理研究员）。
• 华创证券研究所：提供详细的数据支持和研究报告，涵盖多个城市和土地类型。
• 机构销售通讯录：包括北京、广深、上海分部的销售团队联系方式。

总结

7月土地市场供应增长，但成交放缓，溢价率持续下行，反映出行业资金紧张及政策调控影响。土地流拍现象增多，显示房企拿地意愿减弱，但政府仍保持较高供地意愿。整体来看，土地市场逐步回归理性，未来供需关系有望进一步改善。我们维持对地产龙头及蓝筹股的推荐，同时提示市场销量及资金风险。