房地产行业：房企发债成本下行，热点二线城市土地成交回暖-20190324-东北证券-13页_1mb

房地产行业周报总结

核心内容

本周房地产行业整体表现优于大势，申万房地产板块累计上涨4.36%，涨幅在中游位置，高于上证综指、深证成指及沪深300的涨幅。行业内部出现分化，部分热点二线城市土地市场回暖，土地成交溢价率保持在20%以上，显示市场活力有所回升。同时，房企融资成本有所下行，融资环境相对宽松，为房企提供资金支持。

主要观点

• 市场表现：房地产板块本周上涨4.36%，涨幅高于大盘指数，显示市场对房地产行业的信心有所恢复。
• 行业动态：招商蛇口等企业发布2018年年度业绩报告，显示行业龙头业绩稳健增长，而部分企业如津滨发展出现亏损。
• 土地市场：全国100大中城市土地成交面积和总价有所下滑，但二线城市土地成交溢价率保持高位，显示市场活跃度提升。
• 融资情况：房企发债成本较2017、2018年有所下降，融资环境有所宽松，部分房企通过发债偿还债务，改善现金流。
• 重点事件：部分二线城市土地市场出现回暖，如合肥、济南等地出现高溢价率地块，但未出现“面粉贵过面包”的情况，显示市场仍具理性。
• 个股推荐：重点推荐一线房企如万科A、保利地产、华侨城A等，以及销售成长性强的二线房企如中南建设、蓝光发展等。

关键信息

市场表现

• 申万房地产板块：收于4615.75点，累计上涨4.36%。
• 上证综指：上涨2.73%。
• 深证成指：上涨3.44%。
• 沪深300：上升2.37%。

土地市场数据

• 全国100大中城市：
  • 供应土地规划建面：1622.37万平米。
  • 成交土地建筑面积：568.93万平米。
  • 成交楼面均价：2266.00元/平米。
  • 溢价率：15.48%。
  • 成交总价：128.94亿元。
• 城市级别：
  • 一线城市：成交面积52.33万平米，楼面均价2874.00元/平米，溢价率0%。
  • 二线城市：成交面积269.55万平米，楼面均价3577.00元/平米，溢价率21.58%。
  • 三线城市：成交面积247.05万平米，楼面均价948.00元/平米，溢价率7.06%。

房企融资情况

• 发债规模：中交地产19中交房产MTN001发行规模最大，为20亿元。
• 发债成本：多数房企发债成本低于2017、2018年同期，显示融资环境有所宽松。
• 融资用途：主要用于偿还债务和补充营运资金。

重点事件点评

• 二线城市土地市场回暖：合肥、济南等城市出现高溢价率地块，但楼面价与周边房价仍有差距，未出现过热现象。
• 原因分析：
  • 土地出让价格回归理性。
  • 一二线市场年后回暖，销售增加。
  • 房企在手现金充裕，融资宽松，积极补货。

个股推荐

• 一线房企：万科A、保利地产、新城控股、华夏幸福、华侨城A、金地集团。
• 二线房企：中南建设、蓝光发展、金科股份、荣盛发展、阳光城。

风险提示

• 调控政策进一步收紧。
• 市场表现超预期下行。

行业数据

• 成分股数量：163只。
• 总市值：27341亿元。
• 流通市值：23157亿元。
• 市盈率：11.43倍。
• 市净率：2.04倍。
• 总营收：20140亿元。
• 总净利润：2025亿元。
• 资产负债率：77.95%。

重点公司财务数据

行业新闻与政策

• 河南省：调整住房公积金贷款政策，提高首套房贷款额度。
• 住建部：2019年上半年工程建设项目审批时间再压减一半。

高溢价率土地情况

投资评级说明

• 股票投资评级：
  • 买入：未来6个月内，股价涨幅超越市场基准15%以上。
  • 增持：未来6个月内，股价涨幅超越市场基准5%至15%之间。
  • 中性：未来6个月内，股价涨幅介于市场基准-5%至5%之间。
  • 减持：未来6个月内，股价涨幅落后市场基准5%至15%之间。
  • 卖出：未来6个月内，股价涨幅落后市场基准15%以上。
• 行业投资评级：
  • 优于大势：未来6个月内，行业指数的收益超越市场平均收益。
  • 同步大势：未来6个月内，行业指数的收益与市场平均收益持平。
  • 落后大势：未来6个月内，行业指数的收益落后于市场平均收益。