20220121-浙商证券-华润万象生活-01209.HK-华润万象生活收购中南服务点评报告_周期底部推进收购_凸显逆周期扩张能力_4页_778kb

报告摘要

华润万象生活于2022年1月20日发布公告，拟收购中南集团旗下物业管理资产，交易对价不超过22.6亿元。该收购是公司2022年开年的第二笔收并购，凸显其逆周期扩张能力。

收购标的与影响：公司拟100%收购中南服务，预计对收入和归母净利润的增厚分别约为10.5%和4.5%。
中南服务概况：
- 截至2021年9月30日，中南服务拥有215个在管项目，覆盖65个城市，管理建筑面积43.3百万平，合约面积70.1百万平。
- 2020年收入为8.6亿元，毛利率为23%。
- 收入结构包括物业管理（58%）、非业主增值服务（35%）、社区增值服务（6.4%）。
- 各项业务毛利率分别为13.6%（物业管理）、34.6%（非业主增值服务）、44.6%（社区增值服务），2021年1-5月有所提升。
- 住宅物业费为1.87元/月/平，非住宅物业费为4.12元/月/平。
交易支付结构：
- 首笔交易对价为44%，约9.9亿元。
- 剩余对价中，9.5亿元根据预期交付的3941万平合约和在途面积实际交付情况支付。
- 3.2亿元根据车位销售代理服务的佣金收入情况支付。
逆周期扩张能力：
- 在房地产行业政策纠偏的背景下，公司积极进行物业并购，展现其资金实力和战略前瞻性。
- 通过收购禹佳生活和中南服务，公司预计新增在管面积6910万方，潜在交付面积4989万方。
投资建议：
- 维持“买入”评级。
- 2022年EPS预测为0.98元，给予50倍PE估值，对应目标价59.00港元。
风险提示：
- 收购对价需以最终尽调结果为准。
- 交易仍存在不确定性。

项目	2020A	2021E	2022E	2023E
主营收入（百万元）	6779	9458	12975	17331
净利润（百万元）	818	1568	2239	2843
每股收益（元）	0.36	0.69	0.98	1.25
P/E	92.90	48.44	33.93	26.72

指标	2020	2021E	2022E	2023E
毛利率（%）	26.95	29.42	27.85	26.51
净利润率（%）	12.06	16.58	17.25	16.40
资产负债率（%）	34.67	35.40	37.60	39.41
流动比率	3.23	3.09	2.82	2.64
速动比率	3.19	3.05	2.78	2.60
现金比率	2.80	2.19	1.90	1.71

指标	华润万象生活	禹佳生活	中南服务
收入（百万元）	6779	634	863
物业服务（百万元）	2923	289	504
业主增值服务（百万元）	388	69	55
非业主增值服务（百万元）	573	136	304
商管（百万元）	2895	140	-
归母净利润（百万元）	818	83	67
毛利率（%）	27.00	27.90	23.00

证券评级：
- 买入：证券相对于沪深300指数涨幅超过20%。
- 增持：证券相对于沪深300指数涨幅在10%-20%。
- 中性：证券相对于沪深300指数涨幅在-10%至10%。
- 减持：证券相对于沪深300指数涨幅低于-10%。
行业评级：
- 看好：行业指数涨幅超过10%。
- 中性：行业指数涨幅在-10%至10%。
- 看淡：行业指数涨幅低于-10%。