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华润万象生活有限公司（1209 HK）总结

公司核心内容

华润万象生活是中国领先的物业管理及商业运营服务供应商，依托华润集团的雄厚背景，在全国范围内拥有广泛的业务布局。截至2020年6月底，公司管理的物业覆盖中国27个省级行政区62个城市，其中76%的住宅物业和80%的商业物业位于一二线城市，显示出其在高价值市场的竞争优势。公司管理502个住宅及其他非商业物业，总在管建筑面积达9,750万平方米，同时经营51个购物中心项目，商业运营服务总建筑面积为560万平方米。

主要观点与关键信息

1. 公司成长性

• 收入增长：2017-2019财年及2020年上半年，公司收入分别为人民币31.3亿元、44.3亿元、58.7亿元及31.3亿元，年均复合增长率显著。
• 毛利率提升：毛利率从13%逐步提升至24.1%，主因业务规模扩大和成本控制能力增强。
• 净利润率波动：净利润率从9.5%下降至6.2%，但随后回升至10.8%，显示公司盈利能力具有一定的恢复潜力。
• 管理费收缴率：住宅和其他非商业物业的管理费收缴率分别为90.9%、91.9%、92.5%及74.6%，表现稳定。

2. 估值水平

• 市值范围：按全球公开发售后的22亿股本计算，公司市值为409-491亿港元。
• 市盈率：19年静态市盈率约为95.5-114.5倍，20年滚动市盈率约为68.1-81.6倍，高于行业平均水平。
• 估值合理性：尽管估值偏高，但公司凭借华润集团的支持和强大的业务基础，具备较高的增长潜力。

3. 市场稀缺性

• 行业地位：按2019年物业管理服务收入计算，公司在全国排名第五；按2020年上半年购物中心运营服务市场收入计算，排名第二。
• 业务多元化：公司不仅管理住宅物业，还涉足商业运营，业务结构较为丰富，具备一定的市场稀缺性。

4. 保荐人往绩

• 保荐人：由建银、中金、花旗、高盛等知名投行共同保荐，保荐人往绩良好。
• 稳价人：高盛作为稳价人，2020年保荐12个项目，首日表现9涨3跌，显示其较强的市场影响力。
• 基石投资者：引入高瓴、GIC等7家投资者，合计认购约6.5亿美元，占发售股份约41.1%，显示出市场对公司的认可。

5. 集资用途

• 集资净额：以发售价中位数 HK$20.45 计算，集资净额约110亿港元。
• 用途分配：
  • 战略投资及收购：约60%
  • 提供增值服务及产业链投资：约15%
  • 投资信息技术系统和智能化社区：约15%
  • 营运资金及一般用途：约10%

同业比较

新股申购评级

评级为“申购”，表明公司具备较好的投资价值，但需谨慎评估其潜在风险。

风险提示

1. 市场竞争风险：物业管理行业竞争激烈，需持续提升服务质量和品牌影响力。
2. 过度依赖华润集团：公司大部分收入来源于华润集团及其关联公司，存在一定的业务集中风险。

重要声明

• 本报告由中泰国际证券有限公司发布，仅供客户参考。
• 报告内容基于公开信息，不保证其准确性，亦不构成买卖建议。
• 中泰国际可能持有相关公司股份，或与之有投资银行业务关系，需注意利益冲突。