房地产行业跟踪分析：年末供给放量，去化率维持低位-20200105-广发证券-19页_1mb

报告摘要

房地产行业总结

核心内容

政策及基本面跟踪情况

主要政策回顾

央行降准：全面降准0.5个百分点，释放约8000亿元长期资金，有助于缓解资金面压力。
财政政策：国务院副总理韩正强调积极财政政策要提质增效，地方专项债发行计划陆续出台，有望支撑2020年初基建投资增速。
外资银行资格：财政部放开外资银行加入地方政府债券承销团的资格限制。
长效机制：多地推进住房供应体系改革，如广州市增加人才公寓用地供应，完善共有产权房政策。
公积金政策：黄山市调整公积金政策，包括提高二次购房贷款利率、恢复异地贷款业务等。

重点城市成交情况

本周32城商品房成交：587.72万方，环比下降4.0%，同比下降2.0%。
一线城市：成交面积106.48万方，环比下降24.9%，同比下降31.5%，其中广州环比上升24.2%。
二线城市：成交面积289.75万方，环比上升4.1%，同比上升16.5%。
三四线城市：成交面积191.49万方，环比下降0.3%，同比下降2.2%。
月度数据：12月32城新房成交同比上升67.1%，其中一线城市同比上升37.6%，二线城市同比上升64.7%，三四线同比上升89.3%。
全年累计：2019年32城新房成交同比上升1.9%，其中一线城市上升5.8%，二线城市上升5.5%，三四线下降5.0%。

土地市场情况

土地供应：2019年12月，300城土地供给同比增长29%，单月成交规模创14年以来新高。
土地成交：100大中城市全类型用地成交面积同比下降7.3%，楼面价上涨20.5%，带动出让金同比上涨11.6%。
供销比：全国13城商品房供销比下降至1.41，去化率维持低位。

主要观点

行业发展趋势

年末供给放量：土地市场供给放量，但去化率仍维持低位，显示需求端疲软。
政策支持：降准和专项债发行有利于缓解资金压力，改善房企融资环境。
供给侧改革：行业集中度提升趋势持续，利好头部房企。
房地产税：房地产税立法推进可能带来不确定性，需关注政策动向。

投资建议

板块投资：在“三稳”政策背景下，地产板块景气度持续下行，但信贷政策边际改善。
重点公司推荐：
- A股龙头：万科A、金地集团、招商蛇口（一线）；中南建设、阳光城、金科股份、蓝光发展、华发股份、荣盛发展（二线）。
- H股龙头：融创中国、中国海外发展、万科企业、旭辉控股集团。
- H股关注：中国金茂。
- 子领域推荐：中国国贸、新湖中宝、光大嘉宝。

关键信息

财务与估值

重点公司估值：
- 万科A：合理价值39.60元/股，2019E EPS 3.67元，2020E EPS 4.22元，EV/EBITDA 6.59倍。
- 招商蛇口：合理价值29.80元/股，2019E EPS 2.29元，2020E EPS 2.57元，EV/EBITDA 8.98倍。
- 华夏幸福：合理价值36.99元/股，2019E EPS 4.93元，2020E EPS 6.03元，EV/EBITDA 8.46倍。
- 金地集团：合理价值14.16元/股，2019E EPS 2.22元，2020E EPS 2.59元，EV/EBITDA 3.18倍。
- 荣盛发展：合理价值13.52元/股，2019E EPS 2.25元，2020E EPS 2.47元，EV/EBITDA 2.74倍。
- 金科股份：合理价值7.97元/股，2019E EPS 1.00元，2020E EPS 1.20元，EV/EBITDA 13.11倍。
- 中南建设：合理价值10.78元/股，2019E EPS 1.13元，2020E EPS 1.93元，EV/EBITDA 4.41倍。
- 阳光城：合理价值8.89元/股，2019E EPS 0.93元，2020E EPS 1.30元，EV/EBITDA 9.93倍。
- 蓝光发展：合理价值10.04元/股，2019E EPS 1.11元，2020E EPS 1.72元，EV/EBITDA 11.00倍。
- 华发股份：合理价值10.50元/股，2019E EPS 1.40元，2020E EPS 1.90元，EV/EBITDA 18.23倍。
- 中国国贸：合理价值19.86元/股，2019E EPS 0.92元，2020E EPS 1.04元，EV/EBITDA 8.69倍。
- 新湖中宝：合理价值5.20元/股，2019E EPS 0.36元，2020E EPS 0.45元，EV/EBITDA 33.13倍。
- 碧桂园：合理价值16.03港元，2019E EPS 1.91港元，2020E EPS 2.24港元，EV/EBITDA 3.30倍。
- 融创中国：合理价值55.30港元，2019E EPS 5.25港元，2020E EPS 6.96港元，EV/EBITDA 8.35倍。
- 中国海外发展：合理价值32.90港元，2019E EPS 4.11港元，2020E EPS 4.63港元，EV/EBITDA 4.76倍。
- 旭辉控股集团：合理价值6.16港元，2019E EPS 0.91港元，2020E EPS 1.13港元，EV/EBITDA 3.70倍。
- 万科企业：合理价值38.70港元，2019E EPS 3.67港元，2020E EPS 4.22港元，EV/EBITDA 6.59倍。