20190910-国信证券-房地产：2019年中报总结及全年业绩前瞻专题研究-增长是主基调_25页_3mb

报告摘要

房地产行业2019年中报总结及全年业绩前瞻专题研究

核心内容概览

本报告分析了2019年房地产行业上半年的业绩表现、财务指标变化及全年增长前景。核心观点为：房地产板块整体业绩增长较好，盈利能力和短期偿债能力略有提升，但负债水平有所上升；部分第二梯队龙头房企表现优异；板块估值处于低位，具备长期配置价值。

主要观点

中报业绩增长较好：房地产板块2019年上半年营收和净利润主要来源于2017年上半年的销售，期间量价齐升，毛利率较高，因此整体业绩增长显著。板块131家上市公司中，60%的房企实现归母净利润正增长。
盈利能力略有提升：50%的房企ROE较2018年同期有所提升，53%的房企ROIC也实现同比提升，其中金科股份、蓝光发展、保利地产、金地集团等表现突出。
负债水平上升，短期偿债能力稳定：截至2019年上半年末，板块净负债率为105%（含永续债），资产负债率上升至60%，但货币资金/（短期借款+一年内到期的非流动负债）保持在1.2，表明短期偿债能力稳定。
少数股东权益占比提升：板块少数股东权益比为26%，较去年同期上升2.1个百分点，部分房企“少数股东损益占净利润比值”小于“少数股东权益占比”。
存货去化速度加快：二季度回款存货比为14%，较一季度提升3.5个百分点，显示销售回款效率提高。
全年业绩增长有望：根据预测，2019年中报预收款可覆盖下半年wind一致预期营收的187%，剩余预收账款还能覆盖2020年wind一致预期营收的45%。
行业销售降温，第二梯队表现优异：2019年1-8月，TOP30房企销售额增速分别为-2.6%、2.3%、6.7%、9.9%、6.8%。世茂房地产、招商蛇口、金地集团、阳光城等第二梯队房企增长显著。
地产股短期有反弹，长期具配置价值：板块动态PE处于近五年第二低位，市场担忧已部分释放，随着政策利好和大盘企稳，优势地产股有望反弹，具备长期配置价值。

关键信息

一、2019年中报财务表现

营业收入：2019年上半年板块营业收入为9497亿元，同比增长23%。
归母净利润：2019年上半年板块归母净利润为1011亿元，同比增长15%。
增长情况：
- 增速大于300%：南山控股、荣丰控股、浙江广厦、三湘印象、栖霞建设、凤凰股份等6家。
- 增速位于100%至300%之间：金科股份、蓝光发展等17家。
- 增速位于20%至100%之间：保利地产、金地集团、中南建设、阳光城、华侨城A、万科A、华夏幸福等37家。
- 增速低于0%至20%之间：部分房企如新湖中宝、天健集团、我爱我家等表现不佳。

二、盈利能力指标

ROE提升：50%的房企ROE较2018年同期提升，其中金科股份提升7.3个百分点，蓝光发展提升3.8个百分点，保利地产提升2.0个百分点，金地集团提升1.9个百分点。
ROIC提升：53%的房企ROIC较2018年同期提升，金科股份提升1.6个百分点，金地集团提升1.0个百分点，万科A提升0.9个百分点。