房地产2019年中报总结及全年业绩前瞻专题研究_增长是主基调_25页_3mb

证券研究报告—房地产行业2019年中报总结及全年业绩前瞻

核心内容概览

本报告分析了2019年中报房地产行业的整体表现及全年业绩展望，认为增长是房地产板块的主基调，同时指出部分房企在销售和盈利方面表现优异，具备长期配置价值。

主要观点

• 中报业绩增长较好：房地产板块2019年上半年营业收入同比增长23%，归母净利润同比增长15%。其中，60%的房企实现归母净利润正增长。
• 盈利能力略有提升：50%的房企ROE较2018年同期有所提升，53%的房企ROIC同比提升。
• 行业负债水平上升：板块净负债率升至105%（含永续债），剔除预收账款后的资产负债率升至60%，但短期偿债能力保持稳定。
• 少数股东权益占比提升：板块少数股东权益比为26%，较去年同期提升2.1个百分点。
• 存货去化速度加快：2019年二季度回款存货比为14%，较一季度提升3.5个百分点。
• 全年业绩增长有望：根据预测，2019年上半年末预收款可锁定2019年下半年wind一致预期营业收入的187%，剩余预收账款仍能锁定2020年wind一致预期营收的45%。
• 第二梯队房企表现优异：2019年1-8月，TOP30房企中，世茂房地产、招商蛇口、金地集团、阳光城分别实现41%、34%、33%、32%的销售额增长。
• 地产股短期有反弹，长期具配置价值：板块动态PE处于近五年第二低位，市场担忧已部分释放，随着政策利好，优势地产股或将反弹。

关键信息

2019年上半年财务表现

ROE与ROIC变化

• ROE提升：50%的房企ROE较2018年同期提升，其中金科股份、蓝光发展、保利地产、金地集团分别增长7.3、3.8、2.0、1.9个百分点。
• ROIC提升：53%的房企ROIC较2018年同期提升，其中金科股份、金地集团、万科A分别增长1.6、1.0、0.9个百分点。

负债与短期偿债能力

• 净负债率：105%，较2018年年末上升5.6个百分点。
• 资产负债率：60%，较2018年年末上升5.9个百分点。
• 货币资金/（短期借款+一年内到期的非流动负债）：1.2，较过去两年持平。

存货去化情况

• 二季度回款存货比：14%，较一季度提升3.5个百分点，与去年同期持平。

风险提示

• 市场风险：行业销售降温，部分房企面临销售压力。
• 研究框架风险：数据来源和分析方法可能存在偏差。

独立性声明

作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于本人的职业理解，力求客观、公正，其结论不受其他任何第三方的授意、影响。

投资建议

• 超配：维持对房地产板块的超配评级。
• 配置价值：具备“低估值+双增长”特征的地产股已具有长期配置价值。

行业趋势

• 销售降温：整体行业销售额增速放缓，但第二梯队房企受益于城市楼市回暖，表现优异。
• 政策利好：随着“全面降准”等货币政策的出台，地产股有望反弹。

总结

2019年中报房地产行业整体表现良好，增长是主基调，部分房企在销售和盈利方面表现突出。尽管行业负债水平上升，但短期偿债能力保持稳定，板块动态PE处于低位，具备长期配置价值。未来全年业绩增长有望，但需关注市场风险和研究框架风险。