房地产：深度解析2021_2022Q1地方国企开工情况-拿地易，开工难_16页_1mb

房地产行业研究总结：2021&2022Q1地方国企开工情况分析

核心内容

2022年22城首轮集中供地正在推进，延续了2021年第三批集中供地的特点，即民营企业参与度低，而央企和地方国企参与程度高。地方国企通过与央企合作，以较少资金撬动更多资源，成为市场托底的重要力量。尽管资金端政策放松预期较弱，但地方国企对资金周转的诉求较低，因此2021年成交地块的开工情况成为影响2022年住宅供应的关键变量。

主要观点

1. 行业结构性转机：房地产行业正经历结构性转变，国央企与中小企业表现差异显著。国央企凭借资金和居民信任，实现快速开发销售，而地方国企因主营业务非地产开发，开工积极性较低。
2. 地方国企拿地动机：地方国企拿地主要出于“三托一转”的考虑，即托地价、托财政、托市场，以及企业转型需求。
3. 城投公司作为主要变量：城投公司尚未大规模开工建设，其开发意愿较低，但通过与房企合作，有望实现收益共享并推动转型。
4. 民企与城投公司合作难度：民企与城投公司合作存在挑战，但合作模式多样，有助于民企缓解开发压力，城投公司实现新收益。

关键信息

一、行业内部迎来结构性转机

• 地方国企：以城投为主的地方国企在土地市场参与度明显上升，成为拿地主力军。
• 小型房企：聚焦城市深耕的小型房企在土地市场中表现活跃，如杭州的杭州大家、坤和、德信等，这些企业规避了首轮集中供地的盲目拍地，选择在土地价格合理时果断出击。
• 数据支持：2021年第三轮集中供地数据显示，城投企业参与率在多个城市达到较高水平，如深圳（82%）、无锡（75%）、苏州（72%）等，而非国企参与率相对较低。

二、地方国企拿地的原因：三托一转

1. 托地价的底：

   • 土地成交价格普遍上涨，地方国企参与有助于稳定地价。
   • 融资环境收紧导致房企拿地意愿下降，地方国企通过参与土地市场防止地价过快上涨或下跌。

2. 托财政的底：

   • 土地出让收入是地方政府财政收入的重要来源，长期冷淡会影响财政状况。
   • 地方政府希望通过地方国企托底土地市场，保障财政收入稳定。

3. 托市场的底：

   • 中型房企问题频发，导致市场供应不足。
   • 地方国企作为市场托底力量，有助于稳定市场和房价，避免销售量大幅下降。

4. 企业面临转型：

   • 地方国企面临转型需求，从传统的政府融资平台向实体企业转变。
   • 地产开发业务与公司原有业务在产业链上接近，有助于实现盈利和转型。

三、城投公司是未来市场的主要变量

1. 尚未大量开工建设：

   • 城投公司拿地后开工意愿较弱，尚未大量开工建设。
   • 以上海为例，2021年成交地块平均开工时间为半年左右，但城投公司尚未大规模参与开工。

2. 民企与城投公司合作难度较高：

   • 民企与城投公司合作面临挑战，尤其是在初期探索阶段。
   • 合作模式包括捆绑式、帮忙式和托付式，有助于民企降低杠杆风险，城投公司实现新收益。

四、合作案例与数据支持

• 合作案例：
  • 龙湖集团与浙江交投合作拿地。
  • 绿城与宁波交投、台州城投合作。
  • 中建三局与北京大兴发展合作。
• 数据支持：
  • 上海部分地块开工情况显示，平均拿地到开工时间为6-10个月。
  • 南京第二批集中供地成交地块开工情况显示，多数地块在2021年底至2022年初开工。

结论

地方国企，尤其是城投公司，在房地产行业中扮演着重要角色。通过与央企和民企合作，地方国企能够实现市场托底，稳定地价和财政收入。尽管城投公司开发意愿较低，但通过合作模式，可以实现收益共享和企业转型。房地产行业正经历结构性转变，国央企和地方国企将成为推动市场发展的主要力量。