20221225-安信证券-固定收益主题报告_城投拿地后_开工情况如何_来自15城2544个项目的观察_9页_788kb

2022年12月25日城投拿地后开工情况分析总结

核心内容

本文基于克尔瑞数据，对2021年以来15个样本城市（涵盖一二线及强三线城市）的集中供地成交项目进行分析，重点关注城投平台在拿地后的三种处理方式及其开工情况。

主要观点

• 城投平台在拿地后主要采取以下三种方式处理土地：

  • 自主开发：具备独立操盘能力的城投可自主开发房地产项目，全国约23.9%的有存续债的城投平台涉及房地产业务。
  • 合作开发：缺乏独立开发能力的城投常引入房企作为操盘方或代建方，合作开发在2022年前三季度占比8.1%。
  • 暂缓开发：部分城投因保障房属性、政策性项目、去化预期不佳或托底拿地等原因选择暂缓开发。

• 开工情况对比：从2021年三轮集中供地到2022年五轮集中供地，城投拿地开工率明显低于非城投（产业国企、民企）。

  • 2021年城投开工率为27%，非城投开工率分别为75%（国企）和68%（民企）。
  • 2022年首轮集中供地城投开工率维持在28%，与2021年持平。
  • 2022年二轮及之后集中供地由于部分城市成交时间较晚，数据不具代表性。

• 样本城市分析：15个样本城市共成交涉宅地块2544宗，其中城投获取项目983宗，占比38.6%。城投整体开工率弱于非城投，主要拖累因素为暂缓开发项目。

• 暂缓开发的情形：

  • 保障房项目：风险较低，但开工率普遍偏低。
  • 特定慢周转项目：如星级酒店、商业街区、地标建筑等，开发周期长。
  • 去化预期不乐观的项目：多位于郊区或低能级城市。
  • 托底拿地但无开发计划的项目。

• 风险提示：

  • 数据披露不全可能导致分析偏差。
  • 数据处理过程中可能存在误差。
  • 房地产市场走势存在超预期变化。

关键信息

• 城投拿地情况：截至2022/10/31，全国有存续债的3078家城投平台中，约736家从事房地产业务。
• 2021年高开工率城投：包括成都交投、成都城投、宁波轨道、成都兴城、杭州城建等，这些城投在区域市场具有较强竞争力和稳定基本面。
• 合作开发案例：
  • 拿地阶段引入：如北京兴创投资在2022年一季度引入中建壹品、联投置业等作为操盘方。
  • 拿地后引入：如无锡太湖新城与绿城管理合作，由绿城管理提供代建服务。
• 数据来源：克尔瑞、中指、WIND等，样本城市为15个一二线及强三线城市，普通三四线城市开工情况可能更弱。

图表说明

• 图1：全国涉及房地产业务的城投平台分布（截至2022/10/31）。
• 图2、3、4：2022年前三季度城投与非城投合作拿地情况，反映合作开发趋势。
• 图5：2021年拿地开工率较高的城投平台，显示部分城投具备较强开发能力。
• 图6：2022年前三季度城投拿地金额占比，反映城投在土地市场的参与度。

分析结论

城投平台在房地产开发中呈现出不同的策略和成效。尽管部分城投具备成熟的开发能力，但整体开工率仍明显弱于产业国企和民企。主要原因是城投项目中存在大量暂缓开发的情况，涉及保障房、政策性项目、低预期去化项目以及托底拿地等类型。这些项目往往伴随着较高的融资风险，尤其是涉及高息短久期“前融”债务的项目，可能对区域债务结构造成一定影响。

数据统计

总结

城投平台在拿地后普遍采用自主开发、合作开发和暂缓开发三种方式。从2021年以来15个样本城市的分析来看，城投整体开工率低于产业国企和民企，主要由于项目类型和融资结构的差异。城投项目中，保障房、慢周转项目、低预期去化项目以及托底拿地等情形较多，需关注其融资情况和债务结构对区域的影响。