2022-03-22-亿翰智库-房地产_拿地易_开工难——深度解析-2021_2022Q1地方国企开工情况_16页_1mb

房地产行业研究报告：土拍市场特征与趋势分析

一、行业现状

• 单月销售业绩同比三连降：房地产销售持续疲软，开发投资同比下降。
• 土地市场特征：民营企业参与度低，国央企（尤其是地方国企）主导土拍市场，2021年第三批集中供地中国企占比超过60%。

二、地方国企参与土地市场的动机

地方国企以“三托一转”为核心目标：

1. 托地价：防止地价过快上涨或下跌，稳定市场。
2. 托财政底：保障地方政府财政收入。
3. 托市场底：维持房地产市场稳定，防止大规模萎缩。
4. 企业转型：推动国企从融资平台向实体企业转型。

三、城投公司角色分析

• 拿地主导但开工缓慢：城投公司大量拿地，但因政策角色与开发积极性不足，开工速度较慢，土地长期持有成本高。
• 合作模式探索：与民企展开合作，分为“捆绑式、帮忙式、托付式”合作，以实现资源共享和风险共担。

四、民企生存策略

• 与国企合作：民企与地方国企合作成为生存关键，如绿城与宁波交投的合作案例。
• 聚焦细分领域：中小民企专注于城市深耕和核心地段项目，以稳健经营应对行业下行。

五、核心结论

• 房地产行业面临总量下行，但呈现结构性转机，国央企通过快速开发实现销售回款，地方国企托底市场。
• 民企需通过与国企合作转型，缓解资金压力，但合作难度较高，短期内难见显著改善。