20220615-国盛证券-房地产开发22年首批集中供地统计_成交量随供应量下滑_整体成交热度平平_12页_1mb

报告摘要

房地产开发总结

核心内容概述

2022年房地产行业在集中供地政策下呈现供应量缩减、成交热度平平的特点。从20城首批集中供地来看，供应量和成交规模均较2021年第三批次有所下降，但土地质量有所提升。同时，300城宅地供应和成交规模也大幅缩减，反映出市场整体表现疲软。

主要观点

集中供地情况
- 20城首批集中供地共推出涉宅地块448宗，总规划建面4461万方，分别较2021年第三批减少22.9%和32.2%。
- 总起拍金额5455.2亿元，较2021年第三批减少15.6%。
- 首批推出楼面均价12228元/平，较2021年第三批提高24.5%，主要因多地增加核心地块供应。
- 上海、杭州和成都为首批供应规模前三城市，长春、厦门、青岛和武汉供应规模较小。
- 首批涉宅地块成交377宗，总成交金额4841亿元，总成交规划建面3663万方，较去年第三批分别减少24%、14.4%和32.8%。
- 上海、杭州和北京成交金额领先，天津、青岛和长春成交金额最少。
- 流拍撤牌率15.8%，较去年第三批小幅提升1.2个百分点，其中天津高达82.8%。
- 成交溢价率4.7%，较去年第三批上涨2.1个百分点，但整体仍处于低位。
- 底价成交占比59.9%，较去年第三批下降15.9个百分点；限价成交占比23.9%，较去年第三批上升11个百分点。
- 国企和城投仍是拿地主力，其中城投拿地占比35.5%，民企拿地占比28.6%。
300城宅地市场情况
- 1-5月300城宅地供应建面20098万方，同比减少48.1%，较前值下降2.7个百分点。
- 1-5月宅地成交建面13117万方，同比减少59.3%，较前值下降2.6个百分点。
- 1-5月宅地出让金7589亿元，同比减少61.4%，较前值下降5.9个百分点。
- 5月宅地成交溢价率2.5%，环比下降3.1个百分点；流拍率19.3%，环比上升3.5个百分点。
- 一线城市、二线城市和三四线城市土地供应和成交规模均呈现不同程度的下滑，其中三线城市降幅最大。

关键信息

集中供地表现
- 供应量：20城首批共推出涉宅地块448宗，总规划建面4461万方，较去年第三批分别减少22.9%和32.2%。
- 成交情况：20城首批共成交涉宅地块377宗，总成交金额4841亿元，总成交规划建面3663万方，较去年第三批分别减少24%、14.4%和32.8%。
- 城市分化：上海、杭州成交金额领先，天津、青岛、长春成交金额最少；流拍率方面，天津、长春、济南、福州、南京流拍率较高，达到30%以上。
- 企业拿地情况：城投和国企为主要拿地主体，其中成都、福州、广州、宁波、深圳、无锡、苏州城投拿地占比在50%以上；杭州、合肥、青岛、长春民企拿地活跃度较高。
300城整体表现
- 供应量：1-5月300城宅地供应建面20098万方，同比减少48.1%。
- 成交规模：1-5月宅地成交建面13117万方，同比减少59.3%。
- 出让金：1-5月宅地出让金7589亿元，同比减少61.4%。
- 城市能级差异：一线城市土地供应和成交规模降幅最大，三四线城市降幅相对较小。
- 5月市场表现：5月宅地成交溢价率2.5%，流拍率19.3%，较4月分别下降3.1个百分点和上升3.5个百分点。

投资建议

股票评级：维持地产开发板块“增持”评级。
主要逻辑：政策放松和竞争格局改善是主要驱动因素。
推荐企业：A股推荐滨江集团、保利发展、万科A、招商蛇口、金地集团、华发股份、华侨城A；H股推荐绿城中国、华润置地、中国海外发展、龙湖集团、中国金茂、旭辉控股集团、中国海外宏洋。
物管企业：推荐华润万象生活、绿城服务、中海物业、保利物业、碧桂园服务、永升生活服务、招商积余。