20220515-西南证券-房地产行业周报_32城销售同比-48_4月社融增量跌破万亿_15页_2mb

文档总结

核心内容

本报告分析了当前房地产市场及金融环境的现状，重点围绕以下几个方面展开：

• 房地产销售数据：5月32城商品房销售面积同比下降47.8%，环比下降7.1%。一线城市销售面积同比和环比均大幅下滑，其中北京略有回暖，而上海和深圳跌幅明显。二线城市中武汉和青岛表现相对较好，三四线城市中镇江和莆田销售回暖显著。
• 土拍市场动态：苏州首拍市场未见明显改善，本土城投仍是主要拿地力量，15宗涉宅地全部成交，但整体溢价率仅为3%。房企竞拍中，央/国企占据主导地位，部分城市如南京、东莞、沈阳等地也出台了放松限购和限售的政策。
• 金融数据表现：4月社会融资规模增量跌破万亿，新增人民币贷款同比断崖式下跌。住户贷款减少2170亿元，居民存款大幅减少，反映出宏观经济下行压力和疫情对居民收入的影响。
• 投资建议：当前房地产板块估值处于低位，建议关注4条投资主线，包括开发企业、物管企业、赛道转型企业和房产经纪企业。
• 风险提示：项目交付、销售回款及政策调控是主要风险点。

主要观点

• 房地产销售持续低迷：全国32城商品房销售面积同比和环比均出现大幅下降，显示市场整体需求疲软。
• 政策放松迹象明显：苏州、长沙、杭州、成都、合肥等地相继出台放松限购、限售、信贷政策等措施，试图刺激市场回暖。
• 金融环境持续紧缩：4月社会融资规模增量低于预期，新增贷款同比大幅减少，反映房地产市场融资困难。
• 板块估值低位，投资机会显现：房地产板块估值处于历史低位，具备一定投资价值，建议关注重点企业。
• 政策不确定性风险高：市场仍面临调控政策超预期、销售不及预期等风险。

关键信息

房地产销售数据

• 5月销售情况：
  • 32城累计销售面积同比-47.8%，环比-7.1%。
  • 一线城市：同比-48.1%，环比-25.1%；北京环比+1.6%。
  • 二线城市：同比-43.3%，环比-6.2%；武汉、青岛表现较好，分别环比+12%、+42.4%。
  • 三四线城市：同比-56.5%，环比-0.1%；镇江、莆田环比分别+101.8%、+216%。

土地市场动态

• 苏州土拍：15宗地块全部成交，总成交额233.8亿元，其中4宗溢价成交，2宗触顶成交，11宗底价成交。整体溢价率3%，苏高新表现突出。
• 其他城市土拍政策：南京、东莞、沈阳、德州等地放松限购、限售及信贷政策，推动市场活跃。

金融环境

• 社会融资规模：4月社会融资规模增量为9102亿元，同比少增9468亿元，创07年以来同期最低。
• 人民币贷款：对实体经济发放的人民币贷款同比少增9224亿元，住户贷款减少2170亿元，住房贷款减少605亿元。
• 存款变化：人民币存款增加909亿元，但住户存款减少7032亿元，说明居民未将存款用于偿付贷款。
• M2增长：4月末M2同比增长10.5%，增速有所提升。

投资建议

• 开发企业：建议关注保利发展、滨江集团、华发股份、天健集团、南山控股、新城控股、华侨城A、华润置地、龙湖集团、万科A、旭辉控股、建发国际控股等。
• 物管企业：建议关注碧桂园服务、华润万象生活、金科服务、旭辉永升服务等。
• 赛道转型企业：建议关注广宇发展、鲁商发展等。
• 房产经纪企业：建议关注贝壳等。

股票数据概览

• 行业总市值：18,131.31亿元，流通市值17,488.27亿元。
• 行业市盈率TTM：12.0倍，接近沪深300市盈率（11.9倍）。

投资主线

1）开发企业

• 保利发展、滨江集团、华发股份、天健集团、南山控股、新城控股、华侨城A、华润置地、龙湖集团、万科A、旭辉控股、建发国际控股。

2）物管企业

• 碧桂园服务、华润万象生活、金科服务、旭辉永升服务。

3）赛道转型发展企业

• 广宇发展、鲁商发展。

4）房产经纪企业

• 贝壳。

风险提示

• 项目交付风险：部分企业可能因资金链紧张导致项目交付不及预期。
• 销售回款风险：市场低迷可能影响企业销售回款速度。
• 行业政策调控风险：政策进一步放松可能对市场产生较大影响，需警惕调控超预期风险。

附录

• 分析师信息：王颖婷，执业证号S1250515090004，联系方式：023-67610701，邮箱：wyting@swsc.com.cn。
• 联系人信息：池天惠、刘洋等。
• 股票代码及评级：详细列出了重点公司股票代码、名称、当前价格、投资评级及盈利预测数据。