房地产行业信用风险回顾与2021年展望_18页_1mb

房地产行业信用风险回顾与2021年展望总结

核心内容概述

2021年房地产行业信用质量总体保持稳定，但需关注房企间的信用分化趋势。政策调控、需求变化及供给端调整共同影响行业信用风险，整体保持稳定，但部分经营不善、土储质量差及高杠杆但非高周转的房企风险可能加速暴露。

主要观点与关键信息

一、行业基本面

• 政策导向：政策以“房住不炒”为核心，通过“五道红线”和“两集中”等措施，熨平地产周期，建立融资长效机制，推动行业稳健发展。
• 需求趋势：国内房地产长效机制趋势确定，预计2021年销售面积持平或微增，销售额增速约为6%。置业人口触顶、居民杠杆趋稳、城镇化推进等因素影响需求端。
• 供给状况：2020年房地产开发投资保持较强韧性，预计2021年在信贷资金管控及房企降杠杆背景下，投资增速将略降至6.6%左右。
• 行业前景：随着销售回款及竣工结转节奏加快，房企内在现金流将有所改善，盈利能力及债务负担稳中略降。

二、房地产企业信用表现

• 样本企业：选取156家发债房企，包括56家上市公司及100家非上市公司，其中中央国企17家，地方国企48家，民企及其他91家。
• 信用等级：样本企业信用等级以AAA、AA+、AA为主，分别占41%、37%、66%。
• 信用风险分化：部分“高杠杆但非高周转”、城市布局不佳、土储质量差、流动性不足的房企信用风险将加速暴露。
• 企业规模：房企规模指标将保持增长但增速放缓，大型房企凭借土地储备和融资优势，维持较高信用质量。

三、盈利能力和运营效率

• 盈利趋势：2021年房企净利润将有所回升，但受成本上升影响，盈利能力稳中略降。
• 运营效率：存货周转率预计略有下降，主要由于库存仍较高，且销售回款节奏加快。
• 头部房企优势：大型房企因土地储备充足、融资能力强、运营效率高，保持较高盈利水平。
• 小型房企压力：小型房企因土储不足、融资受限，面临较大业绩和流动性压力。

四、债务负担与保障程度

• 融资环境：受“五道红线”及“两集中”政策影响，融资环境趋紧，房企债务负担总体稳定。
• 货币资金与债务：货币资金对短期有息债务的覆盖能力增强，但民企有所下降。
• 资产负债率：剔除预收账款的资产负债率略有下降，但大型房企仍保持较高水平。
• 净负债率：净负债率预计下降，房企将减少拿地及融资依赖，优化债务结构。

五、房企债市表现

• 信用债：2020年信用债发行金额同比增长25.27%，预计2021年增速为5%左右。
• 海外债：海外融资规模下降，预计2021年海外债融资规模约为4900亿元。
• 信托融资：非标转标效果显著，房地产信托余额连续下降，预计2021年信托发行金额继续降速5%左右。
• 利差趋势：不同信用等级房企利差走势分化，AAA房企利差优势显著，AA级利差波动较大。

六、违约房企特征

• 违约企业：2020年信用债违约企业包括泰禾集团、天房集团、三盛宏业、福建福晟等。
• 共同特征：
  • 业务规模较小，区域布局集中。
  • 高端住宅或商业地产项目占比高，去化回款慢。
  • 多元化扩张或无序并购，造成流动性紧张。

2021年展望

• 信用风险总体稳定：房企加大销售回款力度，拿地及新开工增速放缓，有助于内在现金流平衡。
• 关注分化风险：需警惕土储质量差、高杠杆但非高周转、城市布局不佳等房企的信用风险。
• 行业趋势：政策导向明确，需求端趋稳，供给端受融资限制影响，投资增速维持在6.6%左右。

结论

2021年房地产行业信用质量整体保持稳定，但需关注信用分化趋势，尤其关注“高杠杆但非高周转”、土储质量差及流动性不足的房企。政策调控、市场需求及融资环境共同作用，推动行业稳健发展。

附：主要数据与图表

• 图1：2008年以来房地产调控周期情况
• 图2：“五道红线”、“两级中”政策
• 图3：置业人口及商品房销售面积情况
• 图4：全国商品房销售面积及销售额增速
• 图5：杠杆率：居民部门
• 图6：房贷利率与LPR-5年
• 图7：房地产开发投资增速
• 图8：房地产开发资金来源及建筑工程增速
• 图9：样本房企分组分布图
• 图10：房企主体信用等级迁移
• 图11：样本房企资产总额中位数变化
• 图12：样本房企存货中位数变化
• 图13：样本房企合同销售金额中位数变化
• 图14：样本房企净负债率中位数变化
• 图15：样本房企土储债务比中位数变化
• 图16：房企信用债新发债券、债券偿付情况
• 图17：房企海外债新发债券、债券偿付情况
• 图18：房企信托新发债券、债券偿付情况
• 图19：房地产行业与其他行业信用利差中位数对比
• 图20：房地产行业不同等级信用利差中位数对比
• 图21：违约房企情况（单位：亿元）

资料来源：Wind，东方金诚整理