房地产行业信用风险报告

房地产行业信用风险展望稳定总结

核心内容概述

本报告分析了2017年上半年中国房地产行业的信用风险状况，从行业整体表现、债市动态、企业财务状况、行业展望以及房企战略转型等多个维度进行评估，指出房地产行业整体信用风险处于稳定状态，但行业内部存在显著分化。

主要观点与关键信息

1. 行业整体表现

• 行业周期属性：房地产行业具有强周期性，当前处于波动下行阶段。
• 盈利性变化：
  • 2017年上半年销售收入增速为1.20%，显著低于2016年的28.46%。
  • 毛利率为28.42%，较2016年的27.55%略有上升。
  • ROA为0.68%，ROE为3.07%，盈利能力有所减弱。
• 行业竞争性：
  • 2017年上半年TOP100企业集中度为58.10%，较2016年的43.92%有所上升。
  • 应收账款周转天数为25.17天，较2016年的15.97天有所增加。
• 行业负债与流动性：
  • 存货周转率（天）为1,500，较2016年的1,029天大幅上升。
  • 资产负债率为78.15%，略高于2016年的76.67%。
  • 速动比率为0.55，保持稳定。
  • 行业信用利差为111.82BP，较2016年的103.01BP有所扩大。

2. 债市动态

• 房地产企业债券发行遇冷，民企发债明显受阻。
• 债券发行规模大幅收缩，2017年上半年发行规模为779.2亿元，同比大幅下降。
• 发债主体结构变化：
  • 172家发行主体中，67家为大型央企及地方国企，33家为民营企业。
  • 2017年上半年新增4家发行主体均为国资背景，民企发债受限。
• 信用利差走势：
  • 行业信用利差震荡走阔，短期内收窄可能性较小。
  • AAA级房企信用利差从77BP上升至102BP，AA+级房企从77BP上升至171BP，AA级房企从165BP上升至181BP。
  • 信用利差走阔主要受监管收紧、市场波动以及万达等事件影响。

3. 企业财务状况

• 营业收入：房地产企业营业收入持续增长，2017年上半年仍保持良好。
• 利润表现：净利润增长幅度与收入增长不匹配，主要受去库存政策和土地成本上升影响。
• 现金流状况：
  • 经营性净现金流同比下降58.03%，但筹资净流量有所增长。
  • 截至2017年6月末，房企期末现金规模为8,280.97亿元，仍较为充裕。

4. 行业展望

• 政策延续：预计2017年下半年，调控措施将继续延续，房企转型战略将逐步推出。
• 市场分化：
  • 一二线城市价格增速回落，三四线城市销售热潮带动业绩高位。
  • 长期来看，房地产发展长效机制将有助于降低行业波动性。
• 行业信用风险展望：整体为“稳定”，但部分房企仍面临较大挑战。

房企战略热点关注

1. 轻资产转型

• 万达案例：万达通过转让文旅项目和酒店资产，实现轻资产运营，提高投资回报率。
• 轻资产模式优势：减少固定资产投入，提高资产周转效率，依赖品牌价值获取租金收入。
• 适用领域：商业地产轻资产转型与住宅地产轻资产转型有所不同，前者更注重招商能力与运营效率。

2. 并购拿地模式

• 并购趋势：2016年房地产行业并购案宗数达198宗，金额为4,014.8亿元，同比增长43%。
• 并购目的：
  • 规模扩张与获取上市平台。
  • 促进多元化发展，寻找新的利润增长点。
  • 改变竞争格局，提升细分领域竞争力。
  • 央企整合，避免同业竞争。
• 并购对象：
  • 产品类型偏高端、周转率慢的企业。
  • 成本过高、销售压力大的企业。
  • 资信较差、融资受限的中小企业。

行业趋势与挑战

• 销售增长依赖三四线城市，但该趋势不可持续。
• 开发投资增速有所提升，但预计下半年将面临下行压力。
• 政策影响：调控政策对一二线城市影响较大，三四线城市承接外溢需求，但库存压力仍存。
• 未来展望：行业信用利差预计仍将走阔，但整体维持稳定；房地产行业在产业债中仍处于中下游水平，与过剩产能行业相比仍有优势。

数据来源

• Wind资讯
• 大公国际工商一部房地产小组
• 公司公告与行业研究报告