2021-12-09-亿翰股份-中国海外发展（00688）_逆周期拿地_为什么这家企业能做到_9页_1mb

中国海外发展逆周期拿地分析总结

核心内容

中国海外发展（00688.HK）在2021年第二轮集中供地中表现突出，以“抄底”姿态在一线城市如北京、深圳、杭州等地成功拿地，成交总价超过600亿元。这一表现与其在房地产行业下行期仍保持持续投资的能力密切相关。

主要观点

1. 长期稳健发展战略：中海自1998年起专注于一二线城市开发，构建了稳定的销售和投资基础，形成了强大的经营韧性。
2. 低杠杆与高现金流：中海在财务上保持低杠杆模式，资产负债率远低于行业平均水平，货币资金充足，增强了企业在行业调整中的抗风险能力。
3. 对高利润率的坚守：中海坚持高利润率标准，避免了在首轮集中供地中因地价过高而压缩利润空间，从而在第二轮土地市场低迷时精准入场，实现逆周期拿地。

关键信息

一、长期稳健发展，强续航能力支持持续投资

• 央企背景：中海隶属于中国建筑，是首批以房地产为主营业务的央企之一，具有政策支持和信用优势。
• 城市布局：自1998年起，中海专注于一二线城市，截至2021年6月30日，其在主要一二线城市和部分三四线城市的土地储备面积达5940万平方米。
• 投资策略：坚持“主流城市、主流地段、主流产品”的策略，确保投资的安全性和稳定性。
• 土地投资预算：2021年全年新增土地权益投资预算为1650亿元，比2020年实际完成的1318亿元增长25%。

二、坚守高利润率标准，择机择时入场拿地

• 利润率表现：中海的毛利润率始终维持在30%以上，高于行业平均水平。
• 首轮集中供地表现：在首轮集中供地中，中海未积极参与，避免了高溢价率带来的利润挤压。
• 第二轮集中供地优势：在第二轮集中供地中，由于其他房企资金消耗较大或放缓拿地，中海以充足的资金和较低的竞争压力成功拿地。
• 利润增长模式：中海选择“重质不重量”，通过提高利润率实现利润总额增长，而非依赖高杠杆和高周转。

三、中海是国央企的胜利，还是稳健路线的胜利？

• 央企身份的影响：中海的央企身份为其提供了融资便利和信用优势，使其在政策收紧时受影响较小。
• 稳健路线的特征：央企天然倾向稳健发展，中海的低杠杆+高利润率模式正是这一倾向的体现。
• 两种发展模式对比：
  • 激进型房企：依赖高杠杆+高周转+低利润率，短期效果佳但抗风险能力弱。
  • 稳健型房企：低杠杆+高利润率，保守但可持续。
• 行业趋势：随着调控深入，激进型房企面临硬着陆风险，而稳健型房企则能持续良好表现。

结论

中海之所以能在房地产行业下行期实现逆周期拿地，核心在于其长期坚持稳健发展战略、在财务上保持低杠杆模式、并坚守高利润率标准。这些因素不仅增强了其抗风险能力，也使其在市场调整中具备更强的竞争力和持续投资能力。中海的成功，体现了稳健型房企在调控周期中的优势，也为中国房地产行业的未来发展提供了参考。