高力市場報告｜2026年香港物業展望_13页_1mb
报告摘要
香港房地产市场2025年回顾与2026年展望总结
核心内容概览
2025年香港房地产市场整体呈现“先抑后扬”的趋势，尤其在下半年市场情绪明显好转，投资活动升温，交易额同比增长12%。尽管市场仍面临供应过剩与租金下行的压力，但多个板块展现出复苏迹象，尤其是写字楼和零售业。2026年市场预计将延续分化趋势，核心区域有望率先回暖，而非核心区域仍需时间调整。
主要观点
写字楼市场
- 市场表现：2025年甲级写字楼租金全年下降5.8%，但下半年降幅收窄至1.1%。中环租金趋于稳定，而港岛东和九龙东降幅更明显。
- 净吸纳量：2025年全年净吸纳量达173万平方英尺，创2018年以来新高，主要集中在中环、金钟及九龙西。
- 供应情况：2025年新增供应约300万平方英尺，导致整体空置率升至17.5%。预计2026年及2027年将分别有124万和158万平方英尺新供应入市，主要集中在非核心区域。
- 投资趋势：2026年写字楼投资重点为估值偏低的板块，预计全年交易额增长10%，资本价值有望趋稳。
- 租金预测：2026年全港写字楼租金预计下降3%，其中中环/金钟、湾仔/铜锣湾、尖沙咀租金稳定或微升，港岛东、九龙东租金仍面临下行压力。
零售市场
- 市场表现：2025年零售额同比增长0.4%，核心区域租金上涨2.9%，空置率下降1.9个百分点。
- 驱动因素：旅游业复苏、大型活动及品牌扩张推动零售需求，尤其是核心购物区。
- 供应情况：预计2026年将有195万平方英尺新商场面积竣工，主要集中在高铁西九龙、启德及观塘等地区。
- 租金预测：2026年零售租金有望增长3%-5%，空置率保持稳定。
工业市场
- 市场表现：2025年工业市场面临调整，租金同比下降8.6%，但贸易增长强劲，商品贸易总额达9.85万亿港元。
- 驱动因素：电商需求持续旺盛，但新增供应仍对租金形成压力。
- 供应情况：未来三至五年，葵涌及青衣将新增约900万平方英尺物流物业，加剧市场竞争。
- 租金预测：2026年仓库租金预计再降5%，但租户优惠增多，业主定价权受限。
关键信息
2025年市场回顾
- 交易额：全年交易额增长12%，第四季度交易额环比激增65%，终端用户及内地买家主导。
- 大宗交易：阿里巴巴以72亿港元购得港岛壹号中心顶层13层，创2021年以来最大宗写字楼交易。
- 资本价值：2025年甲级写字楼资本价值下降9.6%，零售及工业分别下降7.7%和9.7%。
- 非本地买家：2025年第四季度非本地买家占比达59%，反映国际资本对香港市场的信心回升。
2026年市场展望
- 投资重点：写字楼和住宿板块将受到更多关注，前者有估值重估机会，后者具备稳健基本面。
- 租金趋势：甲级写字楼租金下行周期接近尾声，核心区域租金有望回升，非核心区域仍承压。
- 政策支持：政府暂停商业用地出售，洪水桥产业园计划推动高附加值产业布局。
- 行业驱动：金融业扩张和教育行业需求增长成为写字楼和零售市场的重要推动力。
市场表现预测
| 子市场 | 2026年租金预测 | 2026年空置率预测 |
|---|---|---|
| 中环/金钟 | -3% | 稳定 |
| 湾仔/铜锣湾 | -3% | 稳定 |
| 港岛东 | -5% | 稳定 |
| 尖沙咀 | 持平 | 稳定 |
| 九龙东 | -3% | 稳定 |
| 九龙西 | -2% | 稳定 |
| 总体 | -3% | 稳定 |
投资建议
- 优先布局：写字楼和住宿板块，前者有估值重估机会，后者具备中长期增长潜力。
- 关注趋势：教育行业需求增长，推动写字楼和酒店空间需求；旅游业复苏将带动零售和酒店业发展。
- 风险提示：非核心区域租金仍面临下行压力，需谨慎评估投资价值。
- 市场信号：投资者信心回升，非本地买家活跃，政策支持有助于市场复苏。
数据来源
- 高力（Colliers）
- 香港统计处
- 牛津经济研究院
- Trading Economics
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