深度报告-20201214-开源证券-新城控股-601155.SH-公司首次覆盖报告_规模成长_双轮驱动_运营能力持续提升_23页_2mb

新城控股（601155.SH）首次覆盖报告总结

核心内容概览

新城控股（601155.SH）是一家以“住宅+商业”双轮驱动模式运营的大型房地产企业，具备全国化布局和丰富的土地储备资源。公司自1993年成立以来，发展迅速，2019年销售金额达2708亿元，位列CRIC百强房企第8位。2020年12月14日首次发布投资报告，给予“买入”评级。

主要观点

• 双轮驱动模式：公司通过住宅开发与商业运营双轮驱动，实现规模扩张和运营能力提升。
• 销售增长强劲：2019年销售金额增长22.48%，销售面积增长34.21%，增速远超行业平均水平。
• 土地储备充足：截至2020H1，公司土储规模达13706万平米，其中综合体地块占比达42%。
• 商业运营表现优异：吾悦广场在2020Q3已开业71个，租金及管理费收入达34.4亿元，同比增长23%。
• 激励机制完善：公司实施多种激励计划，包括“新城合伙人”、“共创、共担、共享”、“竞创百亿”及股权激励，以提高员工积极性和业绩增长。
• 负债管理良好：公司净负债率35%，有息负债同比下降2%，短期偿债压力小。
• 盈利预测积极：预计2020-2022年归母净利润分别为160、198、241亿元，EPS分别为7.09、8.79、10.70元，对应PE分别为4.9、3.9、3.2倍。

关键信息

1. 公司概况与发展历程

• 成立时间：1993年，总部位于上海。
• 上市情况：2001年B股上市，2015年A股上市。
• 发展战略：2016年提出“千亿新城”战略目标，加速全国化布局。
• 股权结构：控股股东富域发展持股61.06%，实控人王振华通过富域发展和常州润德持股47.85%。

2. 销售与拿地情况

• 销售数据：
  • 2019年销售金额2708亿元，同比增长22.48%。
  • 2020年1-10月销售金额1908亿元，同比减少14%。
• 拿地情况：
  • 2015-2018年拿地力度分别为74.4%、82.4%、85.2%、50.3%。
  • 2020H1拿地力度提升至56.1%，较2019年全年提升33.7个百分点。
  • 2020H1拿地金额中一二线城市占比52%，纯住宅占比73%。

3. 土地储备与布局

• 土储规模：截至2020H1，土储规模达13706万平米。
• 城市分布：
  • 一二线城市占比36%。
  • 长三角三四线城市占比35%。
  • 全国布局115个城市，覆盖85%的吾悦广场。
• 综合体占比：综合体地块占比达42%，持续提升。

4. 商业运营与吾悦广场

• 吾悦广场：
  • 截至2020Q3，已开业71个，租金及管理费收入达34.4亿元。
  • 2020年预计新开业30个吾悦广场，年底开业数达93个。
  • 租金目标达55亿元。
• 区域布局：
  • 85%的吾悦广场布局于“十三五”19个国家级城市群。
  • 覆盖全国GDP 80%的区域，服务所在城市80%的主流人群。
• 出租率：截至2020Q3，出租率均值达96.6%。

5. 财务状况与负债管理

• 财务数据：
  • 2020Q3营收701亿元，同比增长137%。
  • 归母净利润47亿元，同比增长27%。
  • 合同负债2381亿元，同比增长44%。
• 负债情况：
  • 2020H1有息负债869亿元，同比下降2%。
  • 短债占比43%，现金短债比为1.8倍。
  • 净负债率35%，较2019年下降41.5个百分点。
  • 综合融资成本6.85%，处于可控水平。

6. 盈利预测与投资建议

• 盈利预测：
  • 2020-2022年归母净利润分别为160、198、241亿元。
  • EPS分别为7.09、8.79、10.70元。
  • 对应PE分别为4.9、3.9、3.2倍。
• 投资建议：首次覆盖给予“买入”评级。

风险提示

• 行业风险：行业销售规模大幅下滑。
• 金融风险：按揭贷款利率大幅上行。

附：财务预测摘要

可比公司估值情况

结论

新城控股凭借“住宅+商业”双轮驱动模式，实现了快速成长与运营能力提升。公司销售和拿地力度强劲，土储资源充足，商业运营表现优异，财务状况稳健，负债管理良好。基于良好的发展前景和稳健的财务状况，报告首次给予“买入”评级。