20220418-天风证券-房地产_统计局3月数据点评-加速探底_静待拐点_8页_919kb

房地产行业分析总结

核心内容

本报告分析了2022年3月中国房地产行业的关键数据，指出行业仍处于加速探底阶段，但部分城市出现了结构性弱改善的迹象。整体来看，房地产市场面临销售下行、开发投资增速放缓、到位资金下滑以及行业信用承压等多重挑战，同时政策托底和市场预期变化对行业未来走向具有重要影响。

主要观点

销售：量价持续下行，地方政策略有缓解

• 销售面积：1-3月全国商品房销售面积同比下降13.8%，其中住宅销售面积下降18.6%；3月单月销售面积环比下降2.29%，同比下降17.7%，为2020年3月以来新低。
• 销售金额：1-3月全国商品房销售金额同比下降22.7%，其中住宅销售额下降25.6%；3月单月销售金额环比下降8.2%，同比下降26.1%，降幅扩大6.9个百分点。
• 销售均价：3月单月销售均价为9252元/平，环比下降6.0%，同比下降10.3%，为近两年最低水平。
• 政策影响：2月地方政策密集松动，叠加按揭利率下调和流动性宽松，15个放松城市销售面积同比降幅由-45%收窄至-32%，优于其他可比城市。地方“四限”松动在一定程度上缓解了部分城市的需求悲观预期，区域市场或出现阶段性弱复苏，但整体复苏持续性仍受行业预期不稳影响。

开发投资：增速转跌，土地投资降幅收窄

• 开发投资：1-3月全国房地产开发投资完成额同比增长0.7%，但3月单月同比下降2.4%，环比下降8.5%。
• 土地投资：1-3月土地购置面积同比下降41.8%，成交价款同比下降16.9%，降幅较1-2月缩窄0.5pct和9.8pct；新开工面积同比下降17.5%，降幅扩大5.3pct。
• 施工与竣工：1-3月房屋施工面积同比增长1.0%，竣工面积同比下降11.5%，降幅扩大1.7pct。
• 市场预期：存量施工仍是全年开发投资的重要支撑，核心城市优质地块出让意愿增强，或带来土地市场结构性复苏，但销售拐点尚未明确，增量开发投资仍可能持续下滑。

到位资金：加速下滑，信用压力持续

• 到位资金：1-3月全国房地产开发企业到位资金同比下降19.6%，3月单月同比下降23.0%，环比下降48.2%，为2021年以来最大降幅。
• 销售回款：定金及预收款同比下降31.0%，个人按揭贷款同比下降18.8%，均低于同期销售额增速，显示市场整体需求收缩。
• 外部融资：国内贷款同比下降23.5%，3月单月下降29.7%，环比下降65.4%；自筹资金同比下降4.8%，3月单月下降2.3%，环比下降40.2%。
• 融资环境：融资端宽松正从国央企向优质民企扩散，但大规模民企信用受损和债务压力仍使行业信用承压。

关键信息

政策与市场预期

• 地方政策松动和按揭利率下调对部分城市销售有一定托底作用，但整体政策力度不足，难以确立改善趋势。
• 市场信心恢复依赖于更为密集的因城施策信号、更宽松的政策尺度及热点城市的带动效应。

行业策略建议

• 行业beta：取决于行业结构调整、产能出清节奏和政策托底力度。
• 行业alpha：关注收并购对重点房企资产负债表和利润率的修复，以及逆周期加杠杆的精准度和住房场景价值的挖掘。
• 推荐标的：
  • 优质龙头：金地集团、保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口
  • 优质成长：新城控股、旭辉控股集团
  • 优质物管：碧桂园服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务
  • 建议关注：首开股份、华发股份、金融街、越秀地产、建发国际等地方国企

风险提示

1. 行业信用风险蔓延，影响再融资、销售和竣工预期；
2. 销售下行周期开始，带动开发投资、新开工、拿地、施工等指标快速下行；
3. 行政调控保持高压，房地产税试点力度超预期。

结论

当前房地产行业整体仍处于探底阶段，销售和投资数据持续承压，但部分城市因地方政策调整和市场环境宽松出现了结构性弱改善。未来行业走势将取决于政策力度和市场信心的恢复情况，建议关注收并购机会及行业集中度提升趋势，同时警惕信用风险和行政调控带来的不确定性。