20211216-天风证券-房地产行业点评统计局11月数据点评_基本面探底放缓_政策合力稳预期_3页_668kb

房地产行业研究报告总结

核心内容

2021年12月16日发布的房地产行业研究报告指出，房地产市场在政策调整与融资环境改善的背景下，基本面探底放缓，市场预期逐步稳定。整体来看，行业在销售、投资、融资等方面均出现不同程度的改善，但部分指标仍面临下行压力。

主要观点

销售端表现

• 商品房销售面积：1-11月累计销售面积158,131万平方米，YOY增长4.8%，较1-10月增速下降2.5pct。
• 商品房销售额：1-11月累计销售额161,667亿元，YOY增长8.5%，较1-10月增速下降3.3pct。
• 销售均价：降至年内新低9,597元/平方米，YOY下降2.7%。
• 11月销售额：同比降幅为16.3%，较10月收窄6.4pct，显示销售压力有所缓解。
• 定金及预收款：11月同比降幅扩大至-16.1%，显示销售去化仍存在压力。

投资端表现

• 房地产开发投资：1-11月累计投资137,314亿元，YOY增长6.0%，较1-10月增速下降1.2pct。
• 11月开发投资：12,380.4亿元，YOY下降4.3%，但较10月增速上升1.1pct。
• 土地投资：11月土地成交价款YOY增长24.2%，集中供地推动土地投资增速回升。
• 施工面积：1-11月累计施工面积959,654万平方米，YOY增长6.3%，较10月增速下降0.8pct。
• 新开工面积：1-11月累计新开工面积160,840万平方米，YOY下降21.03%，但较10月增速上升12.11pct。
• 竣工面积：1-11月累计竣工面积114,640万平方米，YOY增长15.41%，较10月增速上升35.96pct，显著反弹。

融资端表现

• 房企到位资金：1-11月累计到位资金183,362亿元，YOY增长7.2%，较10月增速下降1.7pct。
• 国内贷款：1-11月累计14,920亿元，YOY下降20.5%，但较10月增速提升6.7pct。
• 自筹资金：1-11月累计67,610亿元，YOY增长2.1%，较10月增速提升4.9pct。
• 定金及预收款：1-11月累计51,160亿元，YOY下降16.1%，较10月增速下降3.2pct。
• 个人按揭贷款：1-11月累计29,550亿元，YOY增长10.6%，较10月增速提升9.6pct。
• 销售回款：1-11月累计80,710亿元，YOY下降7.9%，较10月增速提升0.9pct。

关键信息

政策支持

• 管理层密集表态引导行业向高质量发展转型。
• 政策调整缓解销售悲观预期，保障性租赁住房对冲开发投资下行风险。

行业前景

• 行业beta取决于结构调整、产能出清和政策托底力度。
• 行业alpha在于收并购对重点房企资产负债表和利润率的修复、逆周期加杠杆的精准度、住房场景价值的长期挖掘。

投资建议

• 优质龙头：推荐金地集团、保利发展、融创中国、万科A、龙湖集团、招商蛇口。
• 优质成长：推荐金科股份、新城控股、中南建设、旭辉控股集团。
• 优质物管：推荐碧桂园服务、新城悦服务、绿城服务、招商积余、保利物业。

风险提示

• 多城出台调控政策。
• 宏观经济波动。
• 新开工持续低迷。

投资评级

• 行业评级：强于大市（维持评级）。
• 股票投资评级：买入、增持、持有、卖出。

结论

报告认为，房地产行业在政策支持和融资边际改善的推动下，市场预期趋于稳定，销售和投资端出现一定修复迹象。但销售景气度仍是影响行业信用和基本面走势的关键变量。未来行业有望重回良性循环，投资建议聚焦于优质龙头和成长企业，同时关注物管板块的潜力。