20220917-天风证券-房地产统计局8月数据点评_底部蓄势_静待复苏_8页_602kb

房地产行业总结

核心内容

2022年8月房地产市场仍处于深度调整阶段，销售和投资数据均表现疲软，但部分指标出现小幅修复迹象。政策层面持续发力，尤其在“保交楼”和需求端放松方面，为市场注入一定信心。同时，行业资金状况未明显改善，信贷政策需保持定力以防止信用风险扩散。分析师看好需求托底与供给侧改革的共振机会，认为行业投资逻辑将从“旧三高”向“新三高”转变，即从“高负债、高杠杆、高周转”转向“高能级、高信用、高品质”。

主要观点

1. 销售市场：底部蓄势，静待复苏

• 销售数据表现：

  • 1-8月商品房销售金额同比-27.9%，降幅较1-7月收窄0.9pct。
  • 住宅销售金额同比-30.3%，销售面积同比-23.0%。
  • 8月单月销售金额环比+4.3%，同比-19.9%，降幅较7月收窄8.3pct。
  • 销售均价为10407元/平，环比-0.6%，同比+3.5%，降幅收窄2.5pct。

• 市场分析：

  • 销售数据虽有修复，但整体仍处低位，仅优于4、7月。
  • 基本面未见显著回暖，居民购房信心仍受外部因素（疫情、极端天气）影响。
  • 9月政策力度加大，更多二线城市限购限贷政策放松，市场情绪有望升温。
  • “金九银十”销售旺季或缺席，但政策推动下，销售数据或出现小幅修复。

2. 开发投资：继续走弱，竣工回升

• 开发投资数据：

  • 1-8月房地产开发投资累计完成额同比-7.4%，较1-7月下降1.0pct。
  • 8月单月开发投资同比-13.8%，降幅较7月扩大1.5pct。

• 投资端表现：

  • 新开工面积累计同比-42.5%，增速较1-7月下降1.1pct。
  • 土地成交价款累计同比-42.5%，土地购置面积累计同比-49.7%。
  • 房屋施工面积累计同比-4.5%，单月施工面积同比-47.8%。

• 竣工端表现：

  • 房屋竣工面积累计同比-21.1%，增速较1-7月增长2.2pct。
  • 单月竣工面积同比-2.5%，跌幅较7月收窄33.5%。

• 市场分析：

  • 竣工指标率先触底反弹，结束连续18个月下滑趋势。
  • “保交楼”政策推动多地停工项目复工，楼盘烂尾风险逐步下降。
  • 9、10月竣工端边际改善或延续，但销售未企稳前，投资和开工意愿仍偏弱。

3. 到位资金：降幅收窄，信贷政策需保持定力

• 到位资金数据：

  • 1-8月到位资金同比-25.0%，较1-7月增长0.4pct。
  • 8月单月到位资金同比-21.7%，降幅较7月收窄4.1pct。

• 资金来源分析：

  • 销售回款：定金及预收款累计同比-35.8%，8月单月同比-26.0%。
  • 个人按揭贷款：1-8月同比-24.4%，8月单月同比-18.3%。
  • 外部融资：国内贷款同比-27.4%，8月单月同比-17.6%；自筹资金同比-12.3%，8月单月同比-18.4%。

• 市场分析：

  • 资金状况未见明显改善，仍处低位。
  • 销售回款和按揭贷款改善，反映居民购房意愿缓慢恢复，但信心仍受外部因素压制。
  • 信贷政策需保持定力与连续性，以支持销售复苏和防止信用风险扩散。

关键信息

• 销售市场：8月销售降幅收窄，但基本面未明显回暖，市场仍处深度调整阶段。
• 开发投资：投资继续走弱，竣工指标率先触底反弹，显示“保交楼”政策初见成效。
• 到位资金：资金状况未明显改善，信贷政策需保持定力，推动销售和投资修复。
• 行业趋势：行业投资逻辑将从“旧三高”向“新三高”转变，国央企和头部房企有望率先受益。
• 投资建议：
  • 持续推荐优质龙头：中国海外发展、金地集团、保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口。
  • 推荐优质成长：新城控股、旭辉控股集团。
  • 推荐优质物管：碧桂园服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务。
  • 建议关注：华发股份、越秀地产、建发国际、滨江集团、绿城中国等。

风险提示

1. 行业信用风险蔓延，影响再融资、销售和竣工预期。
2. 行业销售下行周期开始，带动开发投资、新开工、拿地、施工等指标快速下行。
3. 因城施策力度不及预期，可能影响政策效果。