20220307-首创证券-房地产及物业行业周报_地产托底思维下_政策发力边界拓宽_23页_2mb

房地产及物业行业周报总结

核心观点

在“地产托底思维”引导下，政策发力边界有所拓宽。两会提出的5.5%经济增速目标将“稳地产”视为关键支撑。预计地产投资增速将保持正增长，且政策优化将逐步推进，全年增速呈现“前高后低”的走势。尽管政策整体定调中规中矩，但“房住不炒”与“三稳”目标仍被强调。近期郭树清主席表态“房地产泡沫化金融化势头扭转”，政策风向已发生转变，防风险导向的宽松政策有望贯穿全年。

政策优化将优先从需求端入手，通过松绑限购限贷、增加公积金贷款额度、购房补贴等方式重振市场信心。同时，房贷利率的下调也将成为重要工具，尤其针对刚需及改善型需求。预计在二季度末，行业增速有望触底回升。

投资策略

• 宽信用背景 + 政策松绑：政策释放力度将逐步加强，非热点城市可能打破过度调控，行业基本面有望复苏。
• 关注房企经营及财务稳健性：中长期来看，房企的经营管理效率和信用获取能力是关键。
• 推荐房企：万科A、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展。

板块行情回顾

• A股房地产指数：周度上涨1.23%，年初至今下跌0.15%。
• 内房股（剔除物业）：周度下跌4.07%，年初至今下跌9.12%。
• 物业板块：周度下跌3.89%，年初至今下跌7.73%。
• 行业相对表现：房地产板块相对上证指数上涨1.34%，相对恒生指数上涨-0.29%。

地方政策动态

3月政策动态

• 东莞市：公积金贷款流动性系数调整为1，提高贷款额度。
• 南通市：下调住房贷款首付比例至20%。
• 北京市：计划供应1060公顷住宅用地，其中租赁住宅用地300公顷。
• 青岛市：推出16宗涉宅用地，总起始价850.7亿元，采用“限地价+竞高标准建设方案+摇号”方式。
• 郑州市：放松认房又认贷政策，鼓励老年人购房，调整土地竞拍保证金和出让金支付方式。
• 中山市：提高首套房公积金贷款额度。
• 广西省：提高首套公积金贷款额度至70万元。
• 上海市：二手房房贷放款提速，房贷利率下降5个BP。
• 武汉市：推出11宗涉宅用地，总起始价117.3亿元。

3月其他政策动态

• 厦门市：商品房预售资金优先用于项目开发。
• 达州市：允许提取公积金支付首付，提高贷款额度。
• 温州市：提高首套公积金贷款额度至65万元，夫妻贷款额度至100万元。
• 西宁市：计划筹建11000套保障性租赁住房。
• 青岛市：松绑限售政策，新房交易由拿证满5年改为网签满5年。
• 唐山市：降低第二套房首付比例至30%，提高公积金贷款额度。
• 宣城市：提高引进人才公积金贷款额度。
• 湖南省：公积金贷款楼盘准入改为备案制。
• 德州市：部分银行下调首套房首付比例至20%。
• 南宁：计划出让104宗地，住宅用地占40%。

重点城市商品房成交

• 一线城市：周成交面积67.9万方，周环比-15%，周同比-49%。
• 二线城市：周成交面积277.5万方，周环比-7%，周同比-34%。
• 三四线城市：周成交面积95.6万方，周环比-31%，周同比-59%。
• 城市汇总：周成交面积441.0万方，周环比-14%，周同比-44%。
• 部分城市表现：苏州、南京、杭州等城市成交面积有所回升，但整体仍低于去年同期。

重点城市二手房成交

• 一线城市：周成交套数3675套，周环比+8%，周同比-35%。
• 二线城市：周成交套数7394套，周环比+8%，周同比-29%。
• 三四线城市：周成交套数1218套，周环比+4%，周同比-48%。
• 城市汇总：周成交套数12287套，周环比+8%，周同比-33%。
• 部分城市表现：成都、苏州、杭州等城市二手房成交套数有所增长，但整体仍低于去年同期。

库存及去化周期

• 全国可售面积：合计16267.6万方，周环比-1.7%。
• 去化周期：全国平均为19.47个月，周环比-0.34个月。
• 部分城市去化周期：北京24.78个月，上海3.81个月，广州19.07个月，深圳16.59个月，杭州8.15个月，南京25.11个月，苏州21.79个月，福州47.86个月。

房价指数

• 全国新房价格指数：同比涨幅有所收窄，部分城市如广州、深圳等房价调整。
• 部分城市房价变化：北京、上海、广州、深圳等一线城市房价指数同比涨幅有限，部分城市房价出现小幅下跌。

土地市场动态

• 土地供应：北京、上海、广州、深圳等城市加大土地供应，尤其是租赁住宅用地。
• 土地出让方式：部分城市采用“限地价+竞高标准建设方案+摇号”等方式。
• 土地成交情况：部分城市如青岛、温州等土地成交面积有所增长，但整体仍低于去年同期。

市场资金环境

• LPR利率：5年期贷款市场报价利率保持稳定。
• 房贷利率：首套房贷利率下降5个BP至4.95%，二套房贷利率下降至5.65%。
• 房贷放款天数：部分银行放款时间缩短至10天以内。
• 居民中长期贷款：新增居民中长期贷款环比下降，累计同比也有所下降。

房企融资情况

• 境内信用债：中交地产、万科A、首开股份等公司近期发行了多笔债券。
• 境外债：中国金茂发行了2亿美元的境外债券。
• 融资动态：碧桂园、美的置业、招商银行等公司宣布获得并购融资额度，用于地产并购和按揭贷款业务。
• 票据赎回：雅居乐集团、宝龙地产、碧桂园等公司部分回购票据。

重点房企动态

• 融资新闻：碧桂园、美的置业、招商银行等公司获得融资额度。
• 增减持及回购：正荣地产、阳光城、金科股份等公司有增减持及回购动作。
• 董监高变动：龙湖集团委任陈序平为首席执行官。
• 票据赎回：雅居乐集团、宝龙地产、碧桂园等公司部分赎回票据。
• 物企动态：越秀服务、滨江服务、合景悠活等公司发布业绩预告，表现良好；建发物业、金融街物业等公司有股权收购或增持动作。

风险提示

• 疫情再次升级：可能对地产销售端造成冲击。
• 房地产税试点力度超预期：可能影响市场情绪。
• 房价超预期下跌：可能引发市场恐慌。
• 调控政策持续高压：可能抑制市场回暖。
• 融资环境改善不及预期：可能影响房企流动性。
• 行业流动性风险加剧：可能引发债务危机。

评级说明

• 股票投资评级：买入（相对沪深300指数涨幅15%以上）、增持（涨幅5%-15%）、中性（涨幅-5%至5%）、减持（跌幅5%以上）。
• 行业投资评级：看好（行业超越整体市场表现）、中性（行业与整体市场表现基本持平）、看淡（行业弱于整体市场表现）。

法律声明

• 分析师简介：王嵩，首创证券房地产首席分析师，拥有七年房地产研究经验。
• 分析师声明：报告反映分析师独立、客观、公正的研究观点。
• 免责声明：本报告仅供参考，不构成投资建议，投资者需自行评估风险。