20220221-首创证券-房地产及物业行业周报_多地下调商贷首付比_北京首轮土拍完成_22页_2mb

房地产及物业行业周报总结

核心内容

• 政策调整：近期多个城市下调商业贷款首付比例，如重庆、赣州、菏泽等，以刺激购房需求。郑州、浙江等地也在人才落户和购房补贴方面推出政策，进一步提升市场信心。
• 土地市场：北京首轮集中土拍完成，共推出18宗地块，成交17宗，总成交金额480亿元。国企央企仍是拿地主力，而民营房企投资积极性不足。
• 板块表现：房地产板块整体表现弱于上证指数，但政策放松预期支撑其反弹逻辑。物业板块表现相对较好，但仍有部分个股跌幅较大。
• 重点公司动态：多家房企发布融资计划、业绩预告及增减持信息，显示市场资金流动与公司战略调整情况。

主要观点

• 需求端政策：随着房地产行业基本面增速持续下降，政策端正在逐步从供给端向需求端传导，预计后续将有更多低能级城市跟进宽松政策，以提振市场信心。
• 市场热度：当前房地产市场热度仍未明显改善，房企拿地仍以国企央企为主，民营房企在市场中的作用有限。
• 政策预期：在稳增长背景下，政策释放力度将逐步增强，有望带动房地产行业基本面复苏。
• 投资建议：继续推荐万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口、中国海外发展等公司，认为其具备较强的市场竞争力和政策受益潜力。

关键信息

板块行情回顾

• 房地产指数：周度指数下跌0.73%，年初至今上涨1.91%。
• 上证指数：周度上涨0.80%，年初至今上涨0.51%。
• 行业相对涨跌幅：房地产板块周度下跌1.53%，年初至今上涨1.40%。
• 物业板块：周度下跌3.83%，年初至今上涨3.02%。

重点城市商品房成交

• 北京：本周成交18.1万方，周环比增长109%，周同比大幅增长179%。
• 上海：本周成交42.4万方，周环比增长71%，周同比增长517%。
• 广州：本周成交22.7万方，周环比增长31%，周同比增长217%。
• 深圳：本周成交8.9万方，周环比增长47%，周同比增长230%。
• 一线城市合计：本周成交92.1万方，周环比增长62%，周同比增长296%。
• 杭州：本周成交21.3万方，周环比增长155%，周同比增长255%。
• 南京：本周成交15.2万方，周环比下降18%，周同比增长135%。
• 二线城市合计：本周成交241.6万方，周环比增长49%，周同比增长125%。
• 三四线城市合计：本周成交134.9万方，周环比增长50%，周同比增长43%。
• 城市汇总：本周成交468.6万方，周环比增长52%，周同比增长108%。

重点城市二手房成交

• 北京：本周成交2450套，周环比增长35%，周同比增长102%。
• 深圳：本周成交278套，周环比增长28%，周同比下降26%。
• 一线城市合计：本周成交2728套，周环比增长34%，周同比增长72%。
• 杭州：本周成交324套，周环比增长142%，周同比增长#DIV/0!。
• 南京：本周成交1293套，周环比增长47%，周同比增长44%。
• 二线城市合计：本周成交6058套，周环比增长34%，周同比增长101%。
• 三四线城市合计：本周成交1105套，周环比增长49%，周同比增长108%。
• 城市汇总：本周成交9891套，周环比增长35%，周同比增长93%。

库存及去化周期

• 北京：可售面积2347.5万方，去化周期26.87个月，库存面积环比持平。
• 上海（住宅）：可售面积464.9万方，去化周期3.32个月，库存面积环比下降6.1%。
• 广州：可售面积1970.6万方，去化周期17.58个月，库存面积环比下降0.4%。
• 深圳：可售面积716.9万方，去化周期16.23个月，库存面积环比下降0.9%。
• 合计：可售面积16551.2万方，去化周期19.43个月，库存面积环比下降0.4%。

房价指数

• 新建商品住宅价格指数同比涨幅有所分化，部分城市表现强劲，但整体市场仍面临一定的下行压力。

土地市场

• 北京土拍热度较低，仅3宗地块达到政府规定的价格上限，其余均以较低溢价成交。
• 多地下调首付比例，支持保障性租赁住房建设，提升市场活跃度。

市场资金环境

• LPR：5年期贷款市场报价利率维持稳定。
• 房贷利率：首套房贷利率有所下调，部分城市二套房贷利率也呈现下降趋势。
• 新增居民中长期贷款：当月新增居民中长期贷款有所回升，显示市场信心有所改善。

房企融资情况

• 境内信用债：万科、中国金茂、保利置业等公司发行中期票据或公司债，融资金额较大。
• 境外债：部分房企发行境外债券，显示融资渠道拓宽。
• 增减持及回购：部分公司进行股份减持或回购，反映市场资金流动情况。

重点房企动态

• 业绩预告：金地集团、华润万象生活等发布业绩快报或预告，显示公司经营状况。
• 收并购：碧桂园服务、龙湖智创等进行物业公司的收购，以拓展业务。
• 增减持及回购：部分公司进行股份增持或减持，显示股东对公司未来发展的看法。
• 董监高变动：建业新生活CEO更换，显示公司内部管理调整。
• 其他动态：部分公司涉及法律问题或项目转让，如恒大物业被剔除出恒生中国企业指数。

风险提示

• 疫情再次升级可能对销售端造成冲击。
• 房地产税试点力度超预期可能影响市场。
• 房价超预期下跌、调控政策持续高压、融资环境改善不及预期、行业流动性风险加剧等。

评级说明

• 股票投资评级：

  • 买入：相对沪深300指数涨幅15%以上
  • 增持：相对沪深300指数涨幅5%-15%之间
  • 中性：相对沪深300指数涨幅-5%至5%之间
  • 减持：相对沪深300指数跌幅5%以上

• 行业投资评级：

  • 看好：行业超越整体市场表现
  • 中性：行业与整体市场表现基本持平
  • 看淡：行业弱于整体市场表现

法律声明

• 本报告由首创证券制作，不保证其准确性或完整性。
• 报告内容仅供参考，不构成对任何人的投资建议。
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分析师简介

• 王嵩，首创证券房地产首席分析师，拥有七年房地产研究经验，曾就职于国海证券、中信建投证券。

分析师声明

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