20260331-中邮证券-房地产行业周报_上海成交热度突出_房企拿地仍显谨慎_11页_638kb

行业投资评级总结

核心内容

本报告对房地产行业进行了详细分析，涵盖新房成交、二手房市场、土地市场以及行业指数表现等方面。报告指出当前房地产行业处于政策催化与市场修复并行的阶段，整体投资评级为强于大市维持，并强调了行业基本面变化及潜在风险。

主要观点

1. 行业成交与库存

• 新房成交：

  • 上周30大中城市新房成交面积为221.71万方，本年累计成交面积为1786.52万方，累计同比 $-17.8%$。
  • 近四周平均成交面积为171.96万方，同比 $-14.4%$，环比 $+17.1%$。
  • 一线城市新房成交面积同比 $-18.4%$，环比 $+26.1%$，二线城市同比 $-9.5%$，环比 $+14%$，三线城市同比 $-19%$，环比 $+14.7%$。
  • 14城商品住宅可售面积为7661万方，同比 $-4.1%$，环比 $-1.71%$。去化周期为20.33个月，其中一线城市去化周期为14.68个月。

• 二手房成交：

  • 上周20城二手房成交面积为274.6万方，本年累计成交面积为2557.51万方，累计同比 $-6.5%$。
  • 近四周平均成交面积为241.37万方，同比 $-12.2%$，环比 $+15.4%$。
  • 截至2026/3/16，全国城市二手房出售挂牌量指数为3.73，环比 $-21.8%$；挂牌价指数为144.49，环比 $-0.13%$。
  • 二手房成交结构偏刚需，可持续性仍待验证。

2. 土地市场表现

• 土地供应与成交：
  • 上周100大中城市新增供应住宅类土地23宗，成交14宗；新增供应商服类土地41宗，成交14宗。
  • 近四周平均住宅类土地成交/供应比为1.1，商服类土地成交/供应比为1.32。
  • 住宅类土地成交楼面均价为7409.5元/平方米，溢价率为 $2.69%$，环比下降5.78pct；商服类土地成交楼面均价为1578.75元/平方米，溢价率为 $0.24%$，环比下降0.01pct。
  • 拿地仍显谨慎，更多集中于核心城市、联合体拿地与“商改住”等结构性机会。

3. 行业指数表现

• A股房地产行业指数：上周下跌 $1.42%$，沪深300指数下跌 $1.41%$，房地产指数跑输沪深300指数0.01pct。
• 港股物业服务及管理指数：上周下跌 $0.93%$，恒生综合指数下跌 $1.24%$，物业服务及管理指数跑赢恒生综合指数0.32pct。
• 房地产行业在A股申万一级行业中排名第22，港股地产分类排名第14，物业服务及管理排名第6。

关键信息

1. 政策影响

• “沪七条”政策是近期推动上海二手房成交热度上升的直接因素，但新房市场修复仍显滞后。
• 未来核心变量在于4-5月二手房热度能否向新房去化与价格端传导。

2. 市场情绪与风险提示

• 风险提示包括政策不及预期、行业销售不及预期、收储进度不及预期以及市场情绪极端避险。

3. 投资建议

• 投资评级为强于大市维持，表明当前房地产行业具备一定的投资价值，但需关注政策和市场动态。

行业评级标准

研究所与分析师信息

• 分析师：高丁卉
• SAC登记编号：S1340524080001
• 邮箱：gaodinghui@cnpsec.com

公司简介

• 中邮证券：成立于2002年9月，注册资本61.68亿元，是中国邮政集团有限公司绝对控股的证券类金融子公司。
• 经营范围：包括证券经纪、证券自营、证券投资咨询、证券资产管理、融资融券、证券投资基金销售等。
• 分支机构：截至2025年10月底，全国设有58家分支机构（含29家分公司、29家营业部），1家资产管理分公司和1家另类投资子公司。
• 客户数量：服务的经纪客户已超过260万人。

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