20230218-华创证券-头部房企月报（1月）_销售持续筑底_拿地谨慎布局_16页_1mb

房地产行业跟踪报告总结（2023年1月）

核心内容概述

2023年1月，房地产行业整体表现疲弱，销售和投资持续筑底，融资环境有所改善，但部分房企仍面临较大偿债压力。国央企在销售、拿地和融资方面表现优于民企，市场对政策宽松预期增强，预计2023年行业将从缩表转向结构性扩表。

主要观点

销售情况

• 销售金额增速筑底：1月重点头部房企销售面积同比下滑26%，销售金额同比下滑19.5%，销售仍维持低位。
• 国央企表现优于民企：国央企销售面积同比下降16%，销售金额增速为-1%，明显优于民企的-34.6%和-40.2%。
• 部分房企逆势上涨：越秀、绿城等国央企销售金额同比上涨76%和10%，而多数民企销售金额大幅下跌。
• 高能级城市改善需求强劲：销售均价保持高位，1月销售均价同比上涨10%，但低能级城市销售疲软，量价关系较差。

投资情况

• 拿地金额大幅下滑：1月重点房企拿地金额同比下滑64%，投资强度降至2%，房企投资意愿下降。
• 拿地集中于高能级城市：2022年头部房企拿地集中在一二线城市，占比达88%。2023年1月，仅华润、绿城在公开市场拿地，主要布局广州、西安等核心城市。
• 拿地楼面价和溢价率回落：1月拿地楼面价下降至10459元/平，溢价率回落至0%，显示市场对优质地块争夺减弱。

融资情况

• 境内融资稳定，境外融资改善：1月境内信用债发行量为306亿元，同比下降14%；境外债发行量为438亿元，同比增长190%。
• 国央企融资成本下降：华润置地、招商蛇口等国央企发债利率降至2.2%，融资环境进一步改善。
• 部分房企偿债压力大：金地、中南建设2023年到期债务占比接近50%，需关注融资支持政策的落实。

关键信息

销售数据

• 16家头部房企销售面积：1359万平方米，同比下滑26%。
• 16家头部房企销售金额：2073亿元，同比下滑19.5%。
• 国央企销售面积：同比下降16.1%，销售金额同比下滑0.8%。
• 民企销售面积：同比下降34.6%，销售金额同比下滑40.2%。

投资数据

• 1月拿地金额：41亿元，同比下滑64%。
• 拿地强度：2%，较2022年12月下降。
• 拿地城市分布：主要集中在珠三角、中西部，2022年长三角拿地占比41%。
• 拿地楼面价：10459元/平，环比下降38%。
• 溢价率：0%，显示市场低迷。

融资数据

• 境内债券发行量：306亿元，同比下降14%。
• 境外债券发行量：438亿元，同比增长190%。
• 信用债发行：16家龙头房企共发行63亿元信用债，国央企为主。
• 融资成本：华润、招商蛇口发债利率低至2.2%，越秀发行20亿元境外债，利率4.0%。
• 到期债务：金地、中南建设2023年到期债务占比接近50%，需关注流动性风险。

投资建议

1. 以高能级城市复苏为中心：关注在高能级城市土储占比高或2022年逆势拿地的房企，如越秀地产、华发股份、金地集团、绿城中国、华润置地、招商蛇口。
2. 以国央企估值修复为中心：国央企在销售、拿地、融资端均有优势，建议关注金融街、首开股份、中国金茂、中国海外发展等。
3. 以逐步建立护城河为基本点：关注估值中枢提升的房企，如保利发展、万科A。

风险提示

• 微观传导机制失灵：仍无法有效终结房企缩表趋势。
• 流动性风险：部分房企如金地、中南建设面临较大偿债压力，需关注融资支持政策的落实。

附录：相关研究报告

• 《房地产行业深度研究报告：分省销售、投资面观》（2023-02-03）
• 《地产回乡见闻——县城房地产市场观察》（2023-02-02）
• 《销售分化延续，结构性扩表渐兑现——头部房企月报（2022年12月）》（2023-01-27）