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房企拿地愈发谨慎，刚需助力投资增长

核心内容概述

2023年11月，中国房地产市场呈现出销售回暖、投资回升、拿地谨慎的态势。居民信贷扩张出现拐点，房企销售回款改善，施工活动积极，带动房地产投资温和增长。全国房价涨幅总体可控，但一线城市和重点二线城市房价上涨压力较大，调控政策持续加码。

主要观点

• 商品房销售正增长：11月全国商品房销售面积累计同比增速达1.3%，较10月回升1.3个百分点；商品房销售额累计同比增长7.2%，为过去三年最高水平。
• 销售去库节奏加快：商品房去库存已连续三个季度推进，11月建安工程进度加快，施工同比增长11.9%，新开工和竣工保持小幅增长。
• 居民信贷扩张趋缓：11月首套房贷平均利率连续第三个月维持在5.24%，住户部门中长期信贷增速为10.9%，LTV回落至0.37，显示居民杠杆率扩张可能已接近高点。
• 房企拿地谨慎：11月土地购置面积累计同比下跌5.2%，连续五个月降幅扩大；土地供应增速放缓，一线和三线城市当月同比下降逾30%。
• 土地成交价款增长：尽管土地购置面积下降，但土地成交价款同比增长16.1%，连续五个月保持两位数增长，供应下降速度快于需求回落，或对房价控制带来挑战。
• 融资环境趋紧：房企融资渠道受限，信用债发行规模同比增长21.7%，行业信用利差走阔至102bp，融资成本上升。
• 施工力度加大：施工活动积极，预计全年房地产投资增速将温和走高，到明年一季度仍有上行空间，全年投资增速可能达到7.2%。

关键信息

房地产销售表现

• 销售面积：11月累计同比增速为1.3%，较10月回升1.3个百分点。
• 销售额：11月累计同比增长7.2%，较10月上涨1.4个百分点，创三年新高。
• 去库存：连续三个季度去库，销售回款改善，房企加快销售节奏以缓解现金流压力。

房企拿地与融资

• 拿地节奏放缓：11月土地购置面积累计同比下跌5.2%，连续五个月降幅扩大。
• 土地供应收缩：100大中城市土地供应累计同比增长4.3%，较上月下降6个百分点，一线和三线城市降幅显著。
• 融资环境变化：房企信用债发行规模同比增长21.7%，行业信用利差走阔至102bp，融资成本上升。
• 贷款结构：贷款增长主要依赖个人按揭贷款，显示居民信贷扩张趋缓。

房价与调控

• 房价涨幅可控：11月新建商品住宅价格指数同比增长4.0%，二手住宅价格指数同比增长2.1%。
• 区域分化明显：一线城市和重点二线城市房价上涨较快，其中一线城市二手房价同比上涨8.3%，调控压力增大。
• 政策收紧：各地加强商品房预售监管，如成都、佛山、宁波等地出台新规，要求预收款专户存储、全程监管。

结论与展望

综合来看，房地产市场在销售和投资方面呈现温和复苏迹象，但房企拿地意愿下降，土地市场进入“冷却期”。居民信贷扩张拐点初现，政策调控持续加码，房价涨幅总体可控，但一线城市的二手房价上涨压力仍较大。预计全年房地产销售和投资将保持小幅正增长，但需警惕未来可能出现的市场波动。