银行业深度报告：存量房贷利率调整之后的银行经营演绎-20230909-开源证券-23页_1mb

银行行业分析：存量房贷利率调整政策影响总结

核心内容概述

2023年9月，中国银行行业迎来存量住房按揭贷款利率调整政策的实施。该政策旨在缓解居民因高房贷利率带来的还款压力，同时维护银行的合理息差，以支持实体经济的持续发展。政策的出台有迹可循，包括央行多次释放信号、LPR-5Y保持不变以及存款挂牌利率的调降。调整后，预计约45%的存量按揭贷款利率将平均下调77BP，对银行净息差产生一定影响，但有望通过提前还贷减少和存款利率调降得到对冲。

主要观点

• 政策信号：自2023年7月以来，央行和相关部门多次释放政策信号，表明对存量房贷利率调整的支持态度，为政策落地做好准备。
• 政策本源：此次调整主要是为了修复疫情后居民信用收缩问题，降低居民房贷负担，缓解提前还贷压力，从而稳定银行的资产负债表。
• 政策影响：政策落地后，预计对上市银行净息差造成约4.94BP的负向影响，但通过存款利率下调和提前还贷比例下降，有望对冲部分影响。
• 对债券市场的影响：存量房贷利率下调可能推动广谱利率下移，缓解短期资金高利率压力，同时可能促使居民将存款转向理财和债券基金，增加债市需求。

关键信息

1. 存量房贷利率调整政策“有迹可循”

• 政策信号：

  • 2023年7月14日，央行首次提出支持商业银行与借款人自主协商变更合同利率或新发放贷款置换原有贷款。
  • 2023年8月，LPR-5Y未调整，为存量房贷利率下调预留空间。
  • 2023年9月1日，多家上市银行下调存款挂牌利率，为息差提供支持。

• 政策本源：

  • 疫情冲击导致居民信用收缩，2023年7月居民中长期贷款单月负增672亿元，显示信用修复仍需时间。
  • 提前还贷规模在2023年2月至6月逐月上升，累计达2.8万亿元，反映居民对房贷利率下调的期待。

2. 政策落地演绎：自主协商，因城施策

• 调整方式：各城市加点下限是调整的关键，新发放贷款利率不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。
• 影响测算：约45%的存量按揭贷款将有涉及，平均下调幅度为77BP，预计拖累上市银行净息差约4.94BP。
• 城市差异：北京、上海、深圳、厦门等城市的实际利率紧贴下限，调整空间有限；其他城市则有较大调整幅度。

3. 存量房贷利率调整对债券市场的影响路径

• 经济复苏：居民信用修复可能带来经济预期好转，对债市产生一定影响。
• 利率下移：贷款定价下降可能推动广谱利率中枢下移，缓解资金面紧张。
• 存款迁移：存款利率下调可能促使居民将资金从高息定期存款转向理财和债券基金，增加债市需求。

4. 投资建议

• 优质零售银行：建议关注按揭贷款余额占比较低、零售客群基础扎实、揽储优势较大的银行。
• 受益标的：
  • 按揭贷款余额占比低的银行：如宁波银行、浙商银行。
  • 零售业务稳健的股份行：如招商银行、平安银行。
  • 存款成本控制能力强的国有大行和农商行：如邮储银行、常熟银行。

图表与数据

• 图1：7月居民短贷、中长贷均为单月负增，显示居民信用仍在收缩。
• 图2：2023年7月个人住房贷款余额增速转负。
• 图3：2022年起居民中长期贷款增量中经营贷占比提高。
• 图4：RMBS条件早偿率在Q2达到有统计以来最高位。
• 图5：2023年2月至6月，提前还贷规模逐月上升。
• 图6：A股上市银行按揭贷款规模及占比。
• 图7：2023年上半年多家上市银行净息差低于1.80%。
• 图8：8月LPR-5Y按兵不动为存量房贷利率下降预留了空间。
• 图9：预计9月存款挂牌利率下调将对上市银行2023年、2024年息差分别提振2.1BP、1.2BP。
• 图10：新发放个人住房贷款利率已低于5Y-LPR。
• 图11：地方的房贷利率下限由地方政府、各级人行和自律机制牵头确定。
• 图12：2015年10月前的加点幅度一度高达200BP。
• 图13：上市银行净息差在2008-2010年呈现“V”型复苏。
• 图14：各阶段存量首套房贷利率下调幅度各异。
• 图15：房贷利率与提前还款比例总体呈现负相关。
• 图16：居民中长贷复苏约滞后商品房销售复苏约2个月。
• 图17：存量贷款利率下降或推动广谱利率中枢下移。
• 图18：上半年定期存款高增，预计下半年资金将向债基和理财分流。
• 图19：综合考虑存量房贷利率下降、提前还款比例下降，存款挂牌利率平均下降约35BP才能对冲息差下行压力。

表格数据

• 表1：7月以来监管多次提及存量房贷利率下降。
• 表2：存量房贷利率下调政策出台，明确下调幅度为不低于当时各城市加点下限。
• 表3：全国的房贷利率下限由央行确定。
• 表4：根据各个时期统计，9个城市的加点下限高于全国下限。
• 表5：2008年监管曾出台存量房贷利率下调的细则。
• 表6：2008-2009年降息、存量房贷利率下降的影响测算。
• 表7：本次政策涉及存量房贷下调的幅度和比例测算过程。
• 表8：存量按揭贷款利率调降对北京、上海、深圳、厦门四城市银行有限，其他城市调整幅度约77BP。
• 表9：存量房贷利率调降预计影响上市银行净息差约5BP。

风险提示

• 经济复苏不及预期：若经济复苏力度不足，可能影响政策效果。
• 政策落地不及预期：政策执行效果可能受市场反应和银行操作影响。
• 银行资产质量恶化：居民信用修复缓慢可能影响银行资产质量。