20150707-广发证券-房地产行业_土地市场回暖趋势略显_一线城市领先复苏_19页_2mb

房地产行业总结

核心内容

2015年6月，中国房地产行业土地市场整体呈现回暖趋势，尤其在一线城市表现突出。报告指出，土地市场供需环比继续走高，市场回暖迹象初现。从各城市类型来看，一线城市土地市场热度回升明显，二线城市分化加剧，三四线城市虽有环比上升，但整体仍处于低迷状态。

主要观点

• 一线城市：供需持续回升，土地成交市场热度显著上升，出让金同环比实现倍增，政府供地意愿强，优质地块稀缺，房企拿地意愿增强。
• 二线城市：供需环比继续回升，但城市间分化进一步凸显，部分重点城市表现活跃，而部分城市依旧低迷。
• 三四线城市：宅地市场成交量价环比齐升，但同比仍处于低迷状态，政府供地意愿不强，市场整体复苏缓慢。

关键信息

一、土地市场整体情况（2015年1-6月）

• 总成交建筑面积：6.23亿平米（累计同比 -31%）
• 总出让金：7884亿元（累计同比 -34%）
• 住宅用地成交建筑面积：2.73亿平米（累计同比 -37%）
• 住宅用地出让金：5425亿元（累计同比 -33%）

二、2015年6月土地市场数据

• 总推出规划建筑面积：9534万平米（环比 +44%，同比 +7%）
• 总成交规划建筑面积：5993万平米（环比 +38%，同比 -6%）
• 成交土地出让金：1508亿元
• 楼面均价：2516元/平米
• 平均溢价率：约18%（较5月上升10个百分点）

三、城市土地市场概览

1. 一线城市

• 总推出规划建筑面积：477万平米（环比 +1%，同比 +106%）

• 总成交规划建筑面积：436万平米（环比 +93%，同比 +189%）

• 出让金：528亿元（环比 +633%，同比 +787%）

• 平均溢价率：16%（较5月上升13个百分点）

• 住宅用地：

  • 推出：250万平米（环比 -12%，同比 +44%）
  • 成交：265万平米（环比 +102%，同比 +146%）
  • 出让金：394亿元（环比 +891%，同比 +733%）
  • 溢价率：21%（较5月上升16个百分点）

• 商办用地：

  • 推出：169万平米（环比 +541%，同比 +478%）
  • 成交：96万平米（环比 +296%，同比 +287%）
  • 出让金：129亿元
  • 溢价率：3%

• 工业用地：

  • 推出：51万平米（环比 -67%，同比 +82%）
  • 成交：68万平米（环比 +1%，同比 +434%）
  • 出让金：4亿元
  • 溢价率：1%

2. 二线城市

• 总推出规划建筑面积：6928万平米（环比 +34%，同比 +9%）

• 总成交规划建筑面积：4628万平米（环比 +10%，同比 -7%）

• 出让金：944亿元（环比 +67%，同比 +2%）

• 平均溢价率：16%（较5月上升7个百分点）

• 住宅用地：

  • 推出：3295万平米（环比 +36%，同比 +0.5%）
  • 成交：2462万平米（环比 +29%，同比 -4%）
  • 出让金：775亿元
  • 溢价率：19%

• 商办用地：

  • 推出：1121万平米（环比 +70%，同比 +31%）
  • 成交：591万平米（环比 +43%，同比 -34%）
  • 出让金：111亿元
  • 溢价率：4%

• 工业用地：

  • 推出：2388万平米（环比 +22%，同比 +10%）
  • 成交：1468万平米（环比 -16%，同比 -1%）
  • 出让金：51亿元
  • 溢价率：1%

3. 三四线城市

• 总推出规划建筑面积：14436万平米（环比 +50%，同比 -27%）

• 总成交规划建筑面积：6760万平米（环比 +1%，同比 -27%）

• 出让金：486亿元

• 平均楼面价：721元/平米

• 住宅用地：

  • 推出：5988万平米（环比 +54%，同比 +5%）
  • 成交：3266万平米（环比 +42%，同比 -23%）
  • 出让金：339亿元
  • 楼面价：1038元/平米
  • 溢价率：约16%

• 商办用地：

  • 推出：1856万平米（环比 +0%，同比 -19%）
  • 成交：729万平米（环比 -55%，同比 -65%）
  • 出让金：81亿元
  • 楼面价：1111元/平米

• 工业用地：

  • 推出：6156万平米（环比 +69%，同比 +87%）
  • 成交：2630万平米（环比 +8%，同比 -8%）
  • 出让金：62亿元
  • 楼面价：234元/平米

风险提示

• 一线城市土地价格仍在上涨，优质地块稀缺，影响房企资源获取。
• 三四线城市整体市场低迷，供需仍处低位，复苏缓慢。

行业评级

• 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘10%以上。

附录：近期土地新闻与地王列表

土地新闻汇总

• 6月29日：深圳拟推广土地“整村统筹”，提高土地收益分配比例。
• 6月26日：国土部开展578个城市节约集约用地初始评价，加快处置企业闲置用地。
• 6月26日：南京出台新政，集体土地上房屋可选择货币补偿或统一建设。
• 6月24日：国务院通过《商业银行法修正案(草案)》，设立中国保险投资基金，用于棚户区改造等。
• 6月19日：广州挂牌南沙区三宗商用地，总起始价14.23亿元。
• 6月14日：京津冀将推进核心区搬迁及同城化管理。
• 6月12日：发改委、住建部下达766亿元中央预算内投资计划，支持国有工矿棚户区改造。
• 6月8日：北京拟利用部分国有企业闲置土地建设养老设施。
• 6月3日：上海闸北地块以87.95亿元成交，楼面价38061元/平米，溢价率26.8%，成为上海总价地王。

地王列表（2015年1-6月）

分析师信息

• 乐加栋：首席分析师，复旦大学经济学硕士，七年房地产研究经验。
• 郭镇：分析师，清华大学工学硕士，三年房地产研究经验。
• 金山：研究助理，复旦大学经济学硕士，两年房地产研究经验。

投资评级说明

• 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘10%以上。

• 持有：预期未来12个月内，股价相对大盘的变动幅度介于-10%～+10%。

• 卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘10%以上。

• 公司投资评级：

  • 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘15%以上。
  • 谨慎增持：预期未来12个月内，股价表现强于大盘5%～15%。
  • 持有：预期未来12个月内，股价相对大盘的变动幅度介于-5%～+5%。
  • 卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘5%以上。

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