20130607-中投证券-土地市场持续回温_一线城市领跑_61页_2mb

房地产行业总结

核心内容

本报告分析了2013年5月及1-5月中国房地产行业土地市场的整体表现，包括住宅、商业和工业用地的成交情况、楼面地价、土地出让金及溢价率等关键指标。整体来看，土地市场持续回暖，一线城市表现尤为突出，而三四线城市相对冷清。

主要观点

• 土地市场活跃度提升：2013年5月，全国130个城市土地市场活跃，推出和成交建筑面积同环比均增长，溢价率上升，流标率下降，显示市场热度持续。
• 一线城市领跑：一线城市土地供应紧张，开发商拿地热情高涨，推出和成交建筑面积同比分别增长102%和235%，土地出让金同比增长947%。
• 住宅用地表现优于商业：尽管商业用地供给增加，但住宅用地成交表现更佳，吸引力更强。一线城市住宅用地楼面地价同比上涨212%，土地出让金同比大涨3966%。
• 政策影响有限：行业处于恢复性发展，开发商资金充裕，投资能力强，政策性冲击对行业影响不大。
• 未来趋势关注：土地市场供需走向需关注新型城镇化带来的土地制度改革。

关键信息

一、土地市场成交情况

• 整体情况：

  • 推出建筑面积同比增长14%，环比增长12%。
  • 成交建筑面积同比增长12%，环比增长12%。
  • 溢价率同环比均上升，流标率下降。
  • 1-5月累计推出建筑面积同比增长25%，累计成交建筑面积同比增长17%，累计出让金同比增长66%。

• 分用途情况：

  • 住宅用地成交建筑面积同比增长20%，商业和工业用地同比小幅下跌。
  • 商业用地推出建筑面积同比增长42%，成交建筑面积同比增长29%。
  • 工业用地推出建筑面积同比下降11%，成交建筑面积同比下降6%。

• 分城市类型情况：

  • 一线城市推出和成交建筑面积同比分别增长102%和235%，出让金增长947%。
  • 二线城市推出和成交建筑面积同比分别增长25%和-2%，出让金增长50%。
  • 三四线城市推出和成交建筑面积同比分别增长17%和-9%，出让金增长16%。

二、住宅用地成交总体情况

• 整体情况：

  • 5月住宅用地成交建筑面积同比上涨20%，环比持平。
  • 楼面地价、土地出让金和溢价率均上涨，流标率小幅上涨。
  • 1-5月累计推出建筑面积同比增长12%，累计成交建筑面积同比增长24%，累计出让金同比增长71%。

• 分城市类型情况：

  • 一线城市住宅用地推出和成交建筑面积同比分别增长615%和1265%，出让金增长462%。
  • 二线城市住宅用地推出和成交建筑面积同比分别增长23%和24%，出让金增长59%。
  • 三四线城市住宅用地推出和成交建筑面积同比分别下降57%和2%，出让金增长17%。

三、风险提示

• 流动性收紧：银监会8号文及下半年通胀抬头可能导致国内流动性收紧。
• 调控加码风险：房价明显上涨可能引发调控再次加码。

投资建议

行业趋势

• 一线城市：土地市场表现强劲，推出和成交建筑面积均显著增长，土地出让金和楼面地价大幅上涨。
• 二线城市：土地市场相对平稳，推出和成交建筑面积有所增长，但增幅较小。
• 三四线城市：土地市场相对冷清，推出和成交建筑面积均出现下滑，地价有回调可能。

未来展望

• 关注土地制度改革：年底前可能出台的新型城镇化相关制度安排将对土地市场供需走向产生重要影响。
• 政策与市场环境：行业处于恢复性发展，开发商资金充裕，政策性冲击影响有限，但需警惕流动性收紧和调控加码风险。