2023-04-25-港交所-越秀房产信托基金_年度报告2022_267页_14mb

报告摘要

越秀房产基金年度总结（2022）

核心内容概述

越秀房产基金是一只在香港联合交易所有限公司上市的房地产投资信托基金，自2005年上市以来已连续十七年实现分派不少于可分派收入总额的100%。2022年，基金面临疫情反复、经济不确定性上升等多重挑战，但仍通过主动管理及优化资产组合，实现稳定经营。2023年，基金计划继续推动物业增值及资本运作，以应对市场变化并为单位持有人创造价值。

主要观点

分派情况：2022年末期分派为每个单位约0.0399元人民币（约0.0453港元），全年分派总额为约5.33亿元人民币，较2021年减少33.2%。每个单位分派额为0.1306港元，同比下降46.7%。2022年收益率为6.63%，较2021年的7.59%有所下降。
财务表现：2022年总收入为18.73亿元人民币，同比增长4.2%；物业收入净额为13.56亿元人民币，同比增长4.4%。但全年实现的除税后亏损为5.11亿元人民币，较2021年大幅下降175.7%。
物业组合：截至2022年底，越秀房产基金拥有10项物业，包括广州、上海、武汉、杭州及香港的商业物业，总可出租面积达80.4万平方米。整体出租率为85.5%，较2021年下降21.8%。
市场回顾：2022年写字楼市场整体表现低迷，广州出租率下降至85.5%，上海净吸纳量减少55.6%，武汉空置率上升至34.55%。零售市场受疫情影响较大，广州零售市场净吸纳量同比下降84.1%，租金和空置率承压。
资产增值策略：管理人持续优化物业组合，实施资本性改造项目，如国金中心、四季酒店、上海越秀大厦等，以提升物业价值和租金水平。全年投入约5,354万元进行多项改造工程，有效缩短空置期并提升租金。
投资及财务策略：基金实施稳健的投资策略，关注粤港澳大湾区及高发展潜力城市，以可持续发展标准评估物业。2022年收购了两项香港商业物业，进一步多元化资产组合。同时，通过融资结构优化及外汇对冲策略，有效控制流动性风险和汇率波动影响。
未来展望：2023年，中国经济预计将稳步回升，IMF上调增长预期至5.2%。基金将继续优化租务策略，推动资产增值，并探索低成本融资方式，以实现稳定回报。预计各商务区市场需求将逐步恢复，租金和出租率有望提升。

关键信息

物业组合

广州：白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利广场、国金中心、越秀金融大厦
上海：越秀大厦
武汉：武汉越秀财富中心、星汇维港购物中心及若干停车位
杭州：维多利商务中心
香港：越秀大厦17楼及23楼

财务摘要

收入总额：18.73亿元人民币（+4.2%）
物业收入净额：13.56亿元人民币（+4.4%）
每个单位应佔资产净值：3.37港元（-21.8%）
分派总额：5.33亿元人民币（-33.2%）
借贷总额占总资产比例：45.4%
融资平均成本率：4.83%（+258个基点）

市场表现

写字楼：广州出租率85.5%，上海净吸纳量63万平方米，武汉空置率34.55%
零售：广州市场净吸纳量7.5万平方米，武汉市场总存量达900万平方米
酒店及公寓：广州四季酒店平均入住率56.4%，平均房价1,688元，RevPAR 952元；国金中心雅诗阁服务式公寓平均入住率87.1%，平均房价1,004元，RevPAR 874元