莱坊-2020Q1深圳写字楼市场季度报告-2020.5-5页_788kb

深圳写字楼市场季度报告（2020年第一季度）总结

核心内容

2020年第一季度，深圳甲级写字楼市场受到新增供应及新冠疫情的双重影响，市场租金下行压力加大，空置率小幅下降，但整体需求仍显疲软。

主要观点

• 新增供应影响：本季度新增供应面积为42,690平方米，主要来自地铁科技大厦，使甲级写字楼存量增至741万平方米。
• 租金下行：市场平均租金环比下跌3.2%至每月每平方米人民币212元，核心商务区跌幅最大（3.8%），次级商务区跌幅最小（2.2%）。
• 空置率变化：空置率从上一季度的20.3%下降至19.5%，但整体仍处于较高水平。
• 政策支持：深圳市政府推出16项措施支持企业，包括减免租金、财政补贴等，其中对租用国有物业的非国有企业、科研机构等免除两个月租金。
• 行业分化：部分行业如电商和医疗因疫情受益，预计未来会有办公室升级或扩张的需求。而传统行业则受疫情影响较大，扩张计划可能被搁置。
• 投资市场低迷：本季度无大宗整购交易，但国际投资者尤其是新加坡投资者对中国市场关注度上升，预计美联储降息将改善外资流动性，促进投资。

关键信息

租金及价格

• 市场平均租金：每月每平方米人民币212元，环比下跌3.2%。
• 子市场表现：
  • 蔡屋围：租金下跌13.3%至208元/平方米/月，空置率上升1.6个百分点至15.0%。
  • 福田中心区：租金下跌1.2%至247元/平方米/月，空置率下降0.9个百分点至13.5%。
  • 后海：租金下跌3.9%至224元/平方米/月，空置率下降2.3个百分点至12.7%。
  • 前海：租金微升0.7%至154元/平方米/月，空置率下降2.4个百分点至32.2%。
  • 华强北：租金下跌2.6%至188元/平方米/月，空置率保持不变。
  • 车公庙：租金下跌4.3%至221元/平方米/月，空置率下降2.6个百分点至26.5%。
  • 蛇口：租金保持不变，空置率上升0.4个百分点至42.2%。
  • 南油：租金下跌2.9%至170元/平方米/月，空置率保持不变。
  • 科技园：租金下跌1.1%至183元/平方米/月，空置率上升0.1个百分点至23.1%。

租赁成交

• 主要租户：能源行业及TMT（科技、媒体和电信）企业为主要租赁需求来源。
• 典型成交案例：
  • 大唐智慧能源租赁华润前海大厦T5栋4,000平方米。
  • 美团租赁喜年中心3,000平方米。
  • 全日空租赁中粮创芯研发中心700平方米。
• 净吸纳量：9.3万平方米。

投资市场

• 大宗交易：本季度无大宗整购交易，市场表现不活跃。
• 外资关注度：国际投资者，尤其是新加坡投资者，对中国房地产市场表现出兴趣。
• 政策影响：美联储降息政策预计将改善外资流动性，促进深圳优质写字楼物业的投资。

市场展望

• 短期影响：经济不确定性增加，企业扩张需求下降，空置率可能维持高位。
• 长期趋势：深圳的高新技术产业（如通信、互联网）将支撑写字楼市场需求，随着“新基建”推进，相关企业租赁需求有望上升。
• 城市发展支持：深圳作为粤港澳大湾区的核心城市，具备稳健的经济结构和高质量人口结构，预计写字楼市场长期向好。
• 交通发展：南山区地铁线路将在2020年底前增至7条，2030年达到9条，有助于提升区域写字楼资本价值。

结论

尽管新冠疫情对深圳甲级写字楼市场造成短期冲击，但市场仍具备长期发展潜力，尤其在高新技术产业和城市基础设施建设方面。政策支持和外资关注度上升为市场提供了缓解压力的机会，同时为未来的发展奠定了基础。