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上海甲级写字楼市场第二季度报告总结

疫情影响概述

由于2022年第二季度新冠疫情封控，上海甲级写字楼市场受到显著冲击。封控导致经济活动停滞，市场租金和入驻率双双下跌，表现为平均租金从上季度的8.61元/平方米/天下降0.5%，平均入驻率从86.3%降至85.8%。尽管政府推出帮扶措施，但企业为控制成本，偏好低租金楼宇，导致市场净吸纳量降至约74,343平方米，同比下降近71%。

市场表现

• 租金走势：整体平均租金环比下降0.5%至8.61元/平方米/天。非核心区如北外滩、前滩等市场租金下滑明显，而核心商务区（如小陆家嘴）相对稳定。
• 出租率：各区域平均空置率上升，从中至高层市场15%以上。
• 供应情况：二季度新增供应123,682平方米，主要包括徐汇滨江的星瀚广场和龙盛福新汇项目。受疫情影响，原计划项目延期交付，预计未来两年将面临去化压力。
• 供需动态：需求主要来自金融、专业服务和科技行业，需求韧性较强，尤其核心商务区如南京西路仍受青睐。净吸纳量下降，租金增长缓慢。

投资活动

投资市场活动低迷，第二季度录得仅1宗大宗交易，总成交面积较小。代表性交易包括瀛通绿地大厦被太平洋置业收购，面积约为45,394平方米，价格约每平方米人民币32,665元。

区域差异

市场数据显示，核心区如小陆家嘴、世纪大道和南京西路维持较高需求和租金水平（分别为11.91元/平方米/天和10.16元/平方米/天），空置率较低。而新兴区域如虹桥商务区和徐家汇空置率较高，市场表现分化。

未来展望

预计市场租金和入驻率将继续小幅下行，企业将继续优先考虑低成本续租或搬迁策略。短期内，涌现弹性租金方案和装修补贴以抵御流失风险，长期需应对新供应增加的压力。

备注：本总结基于莱坊2022年第二季度上海甲级写字楼市场报告内容。