20231015-申港证券-物业管理行业研究周报_物企9月外拓数据略偏低_12页_1mb

物业管理行业研究周报总结

1. 核心发现

23年9月，TOP50物企新增第三方拓展数量为647个，同比减少2214%，环比减少1608%；新增合约面积8207万方，同比减少2344%，环比减少298%。外拓数据偏低主要由关联房企冲业绩驱动，关联方承接面积环比增长2014%，但同比仍下滑。头部企业如中海物业、碧桂园服务在第三方外拓市场优势明显，强者恒强格局持续。

2. 行业趋势

非住宅类业务（如办公、学校）和城市服务是重点发力方向。9月第三方拓展中，办公类项目占比最高（37.6%），接着是学校（26.2%）和住宅（15.7%）；万物云在住宅和商业拓展规模最大，雅生活在办公和学校领域领先。累计来看，城市服务中标金额高，如雅生活服务累计达207.3亿元。

3. 投资策略

当前物业板块具备配置价值。推荐关注央企背景的华润万象生活、低风险的保利物业和招商积余、高弹性标的碧桂园服务及独立性强的金科服务。中小物企可关注母公司发展迅速的建发物业、滨江服务等。

4. 风险与市场动态

风险包括地产周期性业务下滑、外拓增速不及预期及关联方应收账款坏账。同时，物业行业正从高速增长转向高质量增长，受房地产市场低迷影响。近期行业动态如城中村改造、保障性租赁住房推进，政策支持老旧小区改造，为行业带来机遇。

5. 数字追踪

港股通持股变化显著，华润万象生活本周增幅36.3%，融创服务降幅15.5%。A股市场招商积余沪股通持股上涨123%，显示资金偏好转移。

6. 总体评级

申港证券维持“增持”评级，建议投资者聚焦头部企业，把握行业转型机遇。