20221016-申港证券-物业管理行业研究周报_9月外拓数量承压_头部物企持续扩张_12页_1mb

9月外拓数量承压头部物企持续扩张行业研究周报总结

核心内容概述

本报告分析了2022年9月物业管理行业的外拓情况、行业趋势、政策动态及投资策略，指出行业在外部拓展方面面临一定压力，但头部企业仍保持扩张态势。同时，行业整体估值处于低位，企业正寻求独立发展路径，以降低对关联方的依赖。

主要观点与关键信息

1. 9月外拓数量承压

• TOP50物企新增拓展数量同比增速放缓：2022年9月TOP50物企新增第三方拓展数量同比增长10.36%，环比增长10.8%。同比增速明显减缓，主要受招标数量下降影响。
• 招标活跃城市TOP20数据：2022年9月TOP20城市招标数量为8261条，较去年同期增长171.21%，但仍低于8月的380.07%增长。
• 季度末KPI冲刺效果弱于往年：9月环比增速仅为10.8%，低于3月和6月的53%和33.6%，显示季度末KPI冲刺效果不佳。

2. 头部物企持续扩张，强者恒强效应显著

• 第三方外拓以头部企业为主：9月TOP50物企新增第三方拓展规模为8380万方，其中前三名分别为雅生活（737万方）、万物云（520万方）、绿城服务（452万方）。
• TOP15物企占比达65.6%：规模拓展TOP15物企第三方拓展共计5497万方，占整体比例较高，显示头部企业竞争优势持续增强。
• 住宅、办公、学校项目占比高：9月拓展项目中，住宅、办公、学校占比分别为29.1%、27.6%、26.4%，远高于其他业态。

3. 物企独立寻增量

• 多数物企第三方拓展面积超过关联方承接面积：除碧桂园服务外，其余TOP50物企第三方拓展面积均高于关联方承接面积，显示物企正加快独立扩张步伐。
• 房地产下行背景下独立发展成为趋势：物企通过第三方外拓寻求独立化发展，有助于降低关联方经营风险，回归高确定性发展路径。

4. 投资策略建议

• 行业估值处于低位：当前行业估值已回落至低位，具备一定投资价值。
• 推荐关注企业：
  • 华润万象生活：物管商管并行，央企背景，具备较强竞争力。
  • 保利物业、招商积余：受母公司拖累风险较小，发展潜力大。
  • 绿城服务：独立发展能力强，全国性布局明显。

数据追踪

沪（深）股通持股情况

• 仅招商积余在沪（深）股通有持股：截至2022年10月14日，持股984.26万股，较上周上涨0.1%，持股市值1.52亿元。

港股通持股情况

• 18家物企在港股通有持股：雅生活服务持股增幅最大（5.21%），金科服务降幅最大（-8.31%）。
• 保利物业持股比例最高：达67.02%，融创服务持股数量最多（4.97亿股）。

行业动态

政策发布

• 山西：立法推动社区居家养老服务：全国首部涵盖社区养老和居家养老服务的省级地方法规即将实施，鼓励企业参与养老服务。
• 国家标准：智慧社区评价公开征求意见：智慧社区评价指标体系包括基础设施、综合信息服务平台、社区管理、社区服务等，其中社区服务类评分项共10项。
• 成都：推进居民小区电动汽车充电设施建设：明确物业服务企业职责，鼓励其协助居民安装充电设施。
• 福建省：制定物业服务事项公开公示管理细则：旨在提升物业服务透明度，规范行业行为。

公司动态

• 蓝光嘉宝物业：苏洪涛退出执行董事职务，吉建平接任
• 德信服务集团：收购杭州凯川39.2%股权，以拓展商业物业领域。
• 滨江物业：于杭州新设滨坤物业，持股100%
• 盘江煤电商业物业ABS项目获受理，拟发行10亿元。
• 彩生活继续停牌，2022年新拓展物业项目49个，合约面积约590万平方米。

风险提示

• 房企资金链紧张：可能对物企经营造成负面影响。
• 关联方应收账款坏账风险：物企依赖关联方可能带来财务风险。
• 外拓增速不及预期：若外拓增长放缓，可能影响企业扩张能力。

投资评级

• 行业评级：增持
• 分析师承诺：报告观点为独立研究成果，不构成投资建议。
• 免责声明：报告内容仅供参考，不构成买卖依据，投资者需自行判断风险。

估值与市场表现

• 恒生物业板块：近一年PE（TTM）为11.16倍，较前一周上升0.51倍。
• 行业平均市盈率：A股为10.52倍，港股为8.70倍。

结构总结