> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 招商蛇口2026年半年报总结 ## 核心内容 招商蛇口于2026年9月1日发布了2026年半年报。报告显示，公司上半年实现营收547.84亿元，同比增长6.41%；归母净利润为5.28亿元，同比下降63.54%；每股收益为0.06元/股，同比下降57.14%。整体毛利率为13.29%，同比下降1.09个百分点，主要受房地产项目结算毛利率下降、投资收益转负及少数股东权益占比提高等因素影响。 ## 主要观点 ### 1. 销售表现稳健 - **销售面积**：2026年H1销售面积为305.18万平方米，同比下降8.90%。 - **销售金额**：销售金额达962.45亿元，同比增长8.27%。 - **销售均价**：销售均价为31537元/平米，同比提升18.85%。 - **行业排名**：销售金额在行业中排名第四。 - **重点城市布局**：销售进入TOP5的城市共15个，其中西安、长沙、南通、温州为TOP1城市，上海、深圳、成都等地为TOP2-3城市。 ### 2. 投资聚焦核心城市 - **新增地块**：2026年H1新增9宗地块，计容建面58万方，总地价约184亿元，权益地价约155亿元，权益比例为84%。 - **投资力度**：全口径投资力度为0.19。 - **核心城市投资**：公司投资主要集中于“核心10城”，其中一线城市上海和北京的投资占比达37%。 - **地售比**：地售比为1.01，显示公司对投资质量的严格把控。 ### 3. 融资成本持续优化 - **资产负债率**：截至2026年H1末，剔除预收账款的资产负债率为62.98%。 - **净负债率**：净负债率为64.93%。 - **现金短债比**：1.10，显示公司流动性较好。 - **非标融资压降**：2026年H1压降、置换非标融资51亿元。 - **经营性物业贷**：落地49亿元。 - **综合资金成本**：2026年H1新增融资综合资金成本为2.28%，同比下降38bp；截至H1末，综合资金成本为2.61%，同比下降23bp。 ## 关键信息 ### 财务预测 - **2026-2028年归母净利润预测**：12.81亿元、16.91亿元、21.91亿元。 - **对应EPS**：0.14元/股、0.19元/股、0.24元/股。 - **对应PE**：45.39X、34.39X、26.55X。 - **分析师建议**：维持“推荐”评级。 ### 风险提示 - **宏观经济不及预期** - **房地产销售不及预期** - **房价大幅下跌** - **资金回流不及预期** - **债务偿还不及预期** - **运营业务不及预期** ### 财务指标预测表 | 指标 | 2025A | 2026E | 2027E | 2028E | |---------------------|--------|--------|--------|--------| | 营业收入(百万元) | 154,728| 152,700| 154,314| 159,512| | 收入增长率% | -13.53 | -1.31 | 1.06 | 3.37 | | 归母净利润(百万元) | 1,024 | 1,281 | 1,691 | 2,191 | | 利润增长率% | -74.65 | 25.15 | 31.99 | 29.54 | | 毛利率% | 13.76 | 13.63 | 13.73 | 13.77 | | EBITDA(百万元) | 11,973 | 9,621 | 10,076 | 11,066 | | EPS(元) | 0.11 | 0.14 | 0.19 | 0.24 | | P/E | 56.80 | 45.39 | 34.39 | 26.55 | | P/B | 0.60 | 0.58 | 0.55 | 0.54 | | EV/EBITDA | 18.42 | 22.98 | 22.23 | 20.43 | | PS | 0.38 | 0.38 | 0.38 | 0.36 | ## 资产运营情况 ### 1. 全口径持有物业收入 - **2026年H1**：39.1亿元，同比增长7.0%。 ### 2. 新上市项目 - **数量**：8个。 - **总建面**：39万平方米。 - **项目类型**：5个长租公寓（位于上海、深圳、杭州等核心城市），1个特色商业街区（宁波）。 ### 3. 资产运营细分 - **集中商业**：运营收入10.2亿元，项目数55个，运营面积347万平方米。 - **产业园**：运营收入6.1亿元，运营面积307万平方米，覆盖国内16个核心一、二线城市。 - **公寓**：运营收入8.0亿元，已开业面积206万平方米，管理范围21个城市。 ## 附录信息 ### 资产负债表预测（单位：百万元） | 项目 | 2025A | 2026E | 2027E | 2028E | |---------------------|--------|--------|--------|--------| | 流动资产 | 586,531| 579,475| 571,137| 568,272| | 现金 | 86,127 | 87,198 | 85,781 | 84,518 | | 应收账款 | 3,470 | 3,150 | 3,224 | 3,400 | | 其它应收款 | 98,943 | 97,677 | 96,804 | 101,368| | 预付账款 | 8,285 | 6,719 | 6,342 | 7,367 | | 存货 | 362,324| 357,208| 351,308| 343,885| | 其他 | 27,382 | 27,522 | 27,678 | 27,734 | | 非流动资产 | 248,881| 251,512| 254,007| 256,274| | 长期投资 | 74,486 | 75,232 | 75,635 | 75,784 | | 固定资产 | 10,758 | 9,594 | 8,367 | 6,994 | | 无形资产 | 1,712 | 1,652 | 1,578 | 1,506 | | 其他 | 161,925| 165,034| 168,429| 171,990| | 资产总计 | 835,412| 830,987| 825,144| 824,546| ### 现金流量表预测（单位：百万元） | 项目 | 2025A | 2026E | 2027E | 2028E | |---------------------|--------|--------|--------|--------| | 经营活动现金流 | 9,693 | 8,862 | 6,393 | 7,202 | | 投资活动现金流 | -2,287 | -3,864 | -3,847 | -3,571 | | 筹资活动现金流 | -21,795| -3,692 | -4,060 | -4,908 | | 现金净增加额 | -14,402| 1,305 | -1,514 | -1,277 | ### 利润表预测（单位：百万元） | 项目 | 2025A | 2026E | 2027E | 2028E | |---------------------|--------|--------|--------|--------| | 营业总收入 | 154,728| 152,700| 154,314| 159,512| | 营业成本 | 133,441| 131,892| 133,127| 137,554| | 销售费用 | 4,002 | 4,123 | 4,166 | 4,307 | | 管理费用 | 2,037 | 1,985 | 2,006 | 2,074 | | 财务费用 | 2,509 | 2,682 | 2,625 | 2,917 | | 归母净利润 | 1,024 | 1,281 | 1,691 | 2,191 | | EPS(元) | 0.11 | 0.14 | 0.19 | 0.24 | ### 主要财务比率预测 | 指标 | 2025A | 2026E | 2027E | 2028E | |---------------------|--------|--------|--------|--------| | 营业总收入增长率% | -13.5% | -1.3% | 1.1% | 3.4% | | 营业利润增长率% | -41.5% | -2.2% | 8.5% | 11.9% | | 归母净利润增长率% | -74.6% | 25.1% | 32.0% | 29.5% | | 毛利率% | 13.8% | 13.6% | 13.7% | 13.8% | | 净利率% | 0.5% | 0.9% | 1.2% | 1.5% | | ROE% | 1.0% | 1.3% | 1.6% | 2.0% | | ROIC% | 0.2% | 0.4% | 0.5% | 0.6% | | 资产负债率% | 67.5% | 66.9% | 66.2% | 65.7% | | 净资产负债率% | 207.8% | 202.3% | 195.9% | 191.7% | | 流动比率 | 1.59 | 1.62 | 1.64 | 1.66 | | 速动比率 | 0.51 | 0.52 | 0.53 | 0.55 | | 总资产周转率 | 0.18 | 0.18 | 0.19 | 0.19 | | 应收账款周转率 | 44.33 | 46.13 | 48.42 | 48.16 | | 应付账款周转率 | 2.58 | 2.68 | 2.84 | 3.00 | ## 分析师信息 - **分析师**：胡孝宇 - **执业资格**：中国银河证券研究院房地产行业分析师 - **联系方式**：huxiaoyu_yj@chinastock.com.cn - **分析师登记编码**：S0130523070001 ## 评级标准 | 评级类型 | 说明 | |----------------|------------------------------| | 行业评级 | 推荐：相对基准指数涨幅10%以上 | | | 中性：相对基准指数涨幅在-5%~10%之间 | | | 回避：相对基准指数跌幅5%以上 | | 公司评级 | 推荐：相对基准指数涨幅20%以上 | | | 谨慎推荐：相对基准指数涨幅在5%~20%之间 | | | 中性：相对基准指数涨幅在-5%~5%之间 | | | 回避：相对基准指数跌幅5%以上 | ## 联系方式 - **中国银河证券股份有限公司 研究院** - **地址**： - 深圳市福田区金田路3088号中洲大厦20层 - 上海浦东新区富城路99号震旦大厦31层 - 北京市丰台区西营街8号院1号楼青海金融大厦 - **公司网址**：www.chinastock.com.cn - **联系方式**： - 苏一耘：0755-83479312 / suyiyun_yj@chinastock.com.cn - 程曦：0755-83471683 / chengxi_yj@chinastock.com.cn - 林程：021-60387901 / lincheng_yj@chinastock.com.cn - 李洋洋：021-20252671 / liyangyang_yj@chinastock.com.cn - 田薇：010-80927721 / tianwei@chinastock.com.cn - 褚颖：010-80927755 / chuying_yj@chinastock.com.cn