20200916-克而瑞证券-房地产板块2020H1业绩综述_业绩短期承压_销售维持韧性_杠杆优化但分化加剧_19页_2mb

房地产板块2020H1业绩总结

核心内容概览

2020年上半年，受疫情及限价项目集中结算影响，房地产行业整体业绩承压，但销售韧性依然较强，融资环境趋紧，房企财务结构有所优化，但行业内部分化加剧。

主要观点

• 业绩承压：受疫情和限价项目结算影响，A股和港股样本房企上半年营收增速分别为-18.9pct和-5.9pct，归母净利润同比分别下降14.9%和14.4%。
• 毛利率下滑：A股和港股样本房企毛利率同比分别下降4.0pct和4.5pct，主要由于限价项目集中结算和疫情导致结算放缓。
• 财务结构优化：房企净负债率和资产负债率有所改善，但多数房企仍超指标红线，整体现金短债比维持在1X左右。
• 销售韧性：尽管上半年销售下滑，但前8月累计销售同比回正至4.91%，显示销售市场具备一定韧性。
• 拿地谨慎：受融资环境收紧和降杠杆需求影响，房企上半年拿地金额同比下降12.9%，拿地占比下降4.0pct。
• 投资建议：推荐财务稳健、基本面良好的头部房企及成长性房企，如【金地集团】【龙湖集团】【万科A】，以及中等规模房企【弘阳地产】【中骏集团控股】【美的置业】，同时关注大湾区旧改资源丰富的【龙光集团】【中国奥园】。

关键信息

1. 行业表现

• 绝对表现：2020年1月至9月，行业指数分别-1.97%、3.07%和5.67%。
• 相对表现：1.19%、-5.90%和-1.84%。

2. 业绩表现

• 营收：A股样本房企营收7368.6亿元，同比+6.5%；港股样本房企营收104405.0亿元，同比+6.5%。
• 归母净利润：A股样本房企归母净利润600.6亿元，同比-14.9%；港股样本房企归母净利润1055.3亿元，同比-14.4%。
• 毛利率：A股样本房企毛利率27.5%，同比-4.0pct；港股样本房企毛利率26.6%，同比-4.5pct。
• 净利率：A股样本房企净利率10.6%，同比-2.6pct；港股样本房企净利率13.1%，同比-2.9pct。

3. 财务结构

• 资产负债率：A股样本房企81.6%，同比-1.5pct；港股样本房企81.4%，同比-4.2pct。
• 剔除预收款资产负债率：A股样本房企72.3%，港股样本房企75.1%。
• 净负债率：A股样本房企122.5%，港股样本房企100.3%。
• 现金短债比：A股样本房企1.1X，港股样本房企1.0X。

4. 销售情况

• 上半年销售：33954.1亿元，同比-3.0%。
• 1-8月累计销售：48411.7亿元，同比+4.91%。
• 销售集中度：TOP3房企销售占比近3成，其中中国恒大前8月销售增长达21.58%。

5. 拿地情况

• 上半年拿地金额：11841.3亿元，同比-12.9%。
• 拿地占比：34.9%，同比-4.0pct。
• 拿地集中度：碧桂园、恒大、融创购地金额占33家样本房企22.34%。

投资建议

• 推荐组合：【金地集团】【龙湖集团】【万科A】（财务健康，基本面良好）；【弘阳地产】【中骏集团控股】【美的置业】（稳财务、有序拓展）；【龙光集团】【中国奥园】（大湾区旧改资源充沛）。
• 风险提示：疫情扩散超预期、房地产政策调控超预期、经济下滑超预期。

附录信息

• 融资三条红线达标情况：部分房企未达标，如中国恒大、融创中国、富力地产等，其净负债率和现金短债比均超过红线。

图表目录（关键数据）

• 图1：A股样本房企营业收入及增长率
• 图2：港股样本房企营业收入及增长率
• 图3：样本房企预收款覆盖率
• 图4：A股样本房企归母净利润情况
• 图5：港股样本房企归母净利润情况
• 图6：A股、港股样本房企毛利率
• 图7：A股、港股样本房企净利率
• 图15：A股、港股样本房企资产负债率
• 图19：A股、港股样本房企净负债率
• 图26：样本房企销售额和YOY
• 图27：样本房企1-8月累计全口径销售和同比变动
• 图28：样本房企拿地金额和YOY
• 图30：1-8月样本房企累计拿地金额和拿地金额占销售金额比重
• 图31：样本房企融资三条红线达标情况