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新房销售仍待复苏，二手房热度高于新房

核心内容

2023年2月6日至12日，房地产行业整体表现呈现新房销售复苏缓慢、二手房市场热度上升的趋势。虽然新房市场尚未出现明显转暖信号，但部分城市销售数据有所改善，二手房市场则表现出更强的活跃度，中介带看量显著增加，传递出积极的市场信号。

主要观点

1. 新房市场销售表现

• 截至2023年第6周（2月6日-12日），重点监控30座城市的商品房销售面积累计同比为 -20.6%，但最近一周单周同比增速为 +12.6%，显示出一定的回暖迹象。
• 由于2022年春节假期影响基数，2023年春节后三周的销售数据均不及2022年，但跌幅有所收窄。
• 按城市能级划分：
  • 一线城市：累计同比 -21.2%
  • 二线城市：累计同比 -20.4%
  • 三四线城市：累计同比 -20.4%
• 从节后三周的销售数据来看，一线城市销售同比跌幅 -20%，二线城市 -31%，三四线城市 -32%，跌幅收窄趋势明显。
• 具体城市中，拉萨、温州、南宁、惠州、江门、济南的销售面积累计同比增速为正，其余城市均为负增长。重点城市如南京销售面积累计同比增速为 -49.8%，成都为 -31%，广州为 -37%，深圳为 -33%。

2. 二手房市场表现优于新房

• 二手房市场销售数据同比表现优于新房，13城二手房销售面积累计同比增速为-14%，尽管本周有所回落，但仍高于新房市场。
• 贝壳研究院数据显示，春节后贝壳50城二手房日均成交量提高30%以上，日均带看客户提高1倍以上，预计成交数据将随之升温。
• 二手房市场活跃度提升有助于恢复购房者的置业信心。

3. 市场复苏信号

• 疫情及春节假期对商品房市场的影响逐步减弱，积累的需求开始释放。
• 新房销售面积单周同比跌幅收窄、部分城市市场升温、二手房市场热度上升，均传递出市场复苏的积极信号。
• 后续需重点关注三四月份销售边际变化，以判断市场进一步走势。

关键信息

1. 数据追踪

• 新房成交数据：30城新房成交面积单周同比增速为 +12.6%，累计同比为 -20.6%。
• 二手房成交数据：13城二手房成交面积累计同比为 -14%，但周度成交量和带看量显著上升。
• 土地市场数据：
  • 100城土地供应建筑面积累计同比 -19%
  • 土地成交建筑面积累计同比 +25%
  • 土地成交金额累计同比 +4%
  • 土地成交溢价率 2.26%

2. 重点城市周度销售数据

3. 投资策略建议

• 关注经营稳健及资信背景较好的龙头房企：如保利发展、万科A、龙湖集团。
• 关注产品导向逻辑下的高品质房企：如滨江集团、绿城中国。
• 关注地方国央企龙头：如建发国际、越秀地产。
• 关注经营状况改善的民企及代建行业：如绿城管理控股。

4. 市场表现

• 2月6日至12日，申万房地产板块涨幅为+1.13%，在申万一级行业中排名9/31，领先沪深300指数1.99个百分点。
• 涨跌幅前三位个股为：世荣兆业（+9.6%）、华发股份（+8.7%）、深振业A（+7.1%）。
• 涨跌幅后三位个股为：广汇物流（-4.1%）、特发服务（-3.8%）、中天服务（-3.2%）。
• 房地产行业PE（TTM）为 13.47倍，PB（LF）为 0.9倍，均高于近三年均值。

风险提示

• 销售市场复苏不及预期
• 个别房企可能出现债务违约

行业评级

• 行业评级：增持
• 公司评级体系：
  • 买入：相对强于市场基准指数收益率15%以上
  • 增持：相对强于市场基准指数收益率5%~15%之间
  • 中性：相对市场基准指数收益率介于-5%~+5%之间
  • 减持：相对弱于市场基准指数收益率5%以上

市场基准指数为 沪深300指数。