20160531-首创证券-房地产行业周报_首套房贷利率再创新低_土地市场现_熔断机制__23页_2mb

报告摘要

首创证券房地产行业周报总结（2016年05月31日）

核心内容概览

本报告分析了2016年5月23日至5月29日期间房地产行业的市场动态、行业热点、板块表现及投资建议。整体来看，房地产市场在重点二线城市的带动下出现阶段性复苏，但整体板块表现低迷，资本市场更关注业绩稳定性和业务转型。

主要观点

商品房成交：重点覆盖的31个大中城市商品房成交面积合计745.78万平米，同比增长16.12%，环比增长8.07%，连续三周小幅回升。其中，一线城市成交面积148.82万平米，同比微降3.44%，但环比增长17.49%；二线城市成交面积404.58万平米，同比增长36.57%，环比增长9.71%；三线城市成交面积192.37万平米，同比增长0.25%，环比小幅下降1.16%。
库存去化：14个城市商品房待售面积合计15756.18万平米，同比减少6.59%，环比增长0.22%。去化周期增加0.11周至51.17周。重点城市库存连续三周回升，调整库存结构比绝对数量改善更为重要。
土地市场：40个大中城市土地成交总价达503.01亿元，同比增长128.86%，环比增长31.31%。二线城市成为地王制造的主要力量，苏杭两地地王数量多、成交金额高，但部分地块因价格超限而流拍，反映调控政策的逐步收紧。
行业热点：
- 京沪顶级豪宅成交同比大幅增长，显示投资性需求强劲。
- 5月份全国首套房平均利率创新低，显示市场流动性仍较为宽松。
- 信达与万科联合竞拍地王，但最终由信达中标，反映房企合作与竞争趋势。
- 南京实行“双控”政策，严控地价和房价。
- 合肥限购政策升级，二套房首付比例提升至五成。
- 中资企业成为美国商业地产最大买家，交易总额达93亿美元，反映海外投资趋势。
板块表现：
- 上证综指全周下跌0.16%，深成指下跌0.03%。
- 房地产板块全周涨幅为0%，领先沪深300指数0.51个百分点，但在wind 67个二级行业中排名40。
- 2016年初至今跌幅达27.66%，落后沪深300指数9.74个百分点。
热点个股：
- 海德股份、荣安地产、中珠控股、空港股份、金宇车城等个股涨幅居前，其中海德股份因转型不良资产管理而受关注，荣安地产则因考察教育类项目及参与360私有化项目而获得市场预期提升。
投资建议：
- 建议关注核心城市周边的本土资源型房企及存量市场的新兴模式。
- 传统地产板块表现低迷，而新兴业务如资产管理、住宅租赁、产业地产等可能带来增长机会。
- 建议谨慎选择业绩稳定、估值较低、业务集中核心区域且具备复合概念的行业细分龙头，如首开股份、华夏幸福、华发股份、世联行等。

关键信息

商品房成交：
- 一线城市：北京、上海、广州、深圳等城市成交面积及价格波动明显。
- 二线城市：南京、天津、杭州等城市成交表现强劲。
- 三线城市：韶关、昆明、江阴等城市成交改善幅度较大。
土地市场：
- 40个大中城市土地成交金额同比大幅增长，二线城市表现尤为突出。
- 土地限价政策在苏州、南京等地实施，对市场产生一定抑制作用。
- 地王现象持续，但部分地块因价格超限而流拍，反映市场调控趋严。
政策动态：
- 一线城市调控趋严，限购政策逐步升级。
- 二三线城市库存去化周期有所回升，政策刺激作用显现。
- 中资企业海外投资活跃，尤其在商业地产领域表现突出。
资本运作：
- 中茵股份拟投资EyeSight公司，推进智能硬件业务。
- 绿地控股拟非公开发行A股股票，用于房地产项目及偿还贷款。
- 保利地产参股设立合资证券公司，拓展金融业务。
- 中国武夷与进出口银行签订战略合作协议，拓展对外经济合作。
- 华夏幸福中标城际铁路项目，拓展基础设施业务。
市场走势：
- 房地产板块整体表现平淡，但部分个股因转型或新兴业务受益。
- A股市场整体低迷，房地产板块落后沪深300指数。

投资建议重点

关注重点城市：重点二线城市带动市场复苏，库存去化周期逐步改善。
关注转型企业：如海德股份、荣安地产等，其业务转型预期较强。
关注新兴业务：资产管理、住宅租赁、产业地产等可能受益于存量市场重构。
关注估值与业绩：选择业绩稳定、估值较低的行业细分龙头，如首开股份、华夏幸福、华发股份、世联行等。

图表与数据

图表1：上周重点城市成交数据，显示各城市成交面积及同比、环比变化。
图表2：31个重点城市商品房成交数据汇总，反映整体市场趋势。
图表3：一线城市商品房成交数据，显示其成交情况。
图表4：二线城市商品房成交数据，反映其强劲表现。
图表5：三线城市商品房成交数据，显示改善趋势。
图表6：14个重点城市商品房库存数据，反映去化周期变化。
图表7：土地成交数据与价格，显示土地市场活跃度。
图表8：热点个股涨幅情况，反映市场偏好。

风险提示

上市房企经营业绩同步下行，分化加剧。
重点城市调控预期上升，可能抑制市场回暖。
行业长周期见顶压力，影响板块整体表现。
需关注政策变化对市场的影响，尤其是限购、限价等调控措施。

总结

2016年5月房地产市场呈现阶段性复苏，重点二线城市带动成交量回升，但整体板块表现低迷。土地市场成交金额同比大幅增长，二线城市成为地王制造的主力，同时调控政策逐步收紧，限购限价措施开始显现。资本市场更关注业绩稳定性和业务转型，建议投资者关注核心城市周边的本土资源型房企以及具备新兴业务模式的龙头公司，以应对市场分化和行业调整。

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