20230423-国金证券-房地产行业周报_首套房贷利率再创新低_重点城市土拍热度高_18页_2mb

地产板块表现及影响因素

• 本周行情回顾：申万A股房地产板块周跌幅-47%，位列第26；WIND港股房地产板块周跌幅-41%，位列第22。物业股表现更弱，恒生物业服务指数跌幅达-71%，相对沪深300和恒生中国企业指数表现显著负向。
• 土拍热度分化：核心城市如上海、广州、无锡土拍热度较高，溢价率回升，流拍率下降；而三四线城市土拍热度依然冷清，成交溢价率接近零。
• 新房销售：35城新房成交环比下降5%，同比上升10%。一线、二线城市成交热度优于三四线，一线城市成交同比增幅显著。
• 二手房市场活跃度高：15城二手房成交周同比增幅达56%，一线城市表现更为突出，同比增幅达12%。
• 政策宽松效果显现：多地持续出台房地产支持政策，租房利率下调，多地推出多子女家庭住房贷款优惠，提振市场信心。
• 重点房企动态：头部央国企（华润、保利、建发）土地获取能力较强，优质企业能够快速去化库存，核心城市开发商优势更加明显。

关键数据及观察

• 土地市场分化：本周全国300城宅地成交环比增长73%，平均溢价率9%，头部房企如华润、保利、建发在权益拿地榜前列。
• 三四线城市恢复弱于一二线：三四线城市新房成交疲软，库存去化周期较长，政策对三四线城市的恢复效果较弱。
• 行业估值变化：地产行业估值（PE-TTM）在底部徘徊，港股物业股估值受较大影响。
• 债务风险：部分企业债务违约事件仍存，市场信心受到冲击。
• 新房及二手房成交分化：一二线城市市场活跃度高，三线城市恢复乏力，贝壳2023年4月首套住房贷款利率创新低，二线城市政策宽松效果更为显著。

投资建议

• 地产板块：推荐具备持续拿地能力及优质重点城市布局的头部央国企（如建发国际集团、中国海外发展），低估值关注保利、越秀等。
• 物业板块：受益于地产销售复苏及经济活动恢复，推荐滨江服务、建发物业等。
• 二手房市场活跃度高：贝壳在二手经纪领域优势明确，市占率提升显著。

风险提示

• 政策效果不及预期导致市场低迷；
• 三四线城市恢复力度弱；
• 企业债务风险累积。